Столичные власти в очередной раз обещают украинцам дешевое жилье. Речь идет о программе, по которой половину стоимости квартиры будет оплачивать государство, а другие 50% — сам покупатель. Эксперты не верят в реальность таких намерений и считают, что доступным жилье может стать лишь в случае, если застройщики откажутся от сверхприбылей, а предложение превысит спрос.
Доступ к доступности
Глава Киевской городской государственной администрации Александр Попов пообещал, что в этом году будут построены квартиры для бюджетников, а главное, они будут продаваться по приемлемым ценам. «Новая программа поможет сдать в будущем году 1700 квартир, которые киевляне смогут купить за полцены. В первую очередь, это коснется работников бюджетной сферы», — заявил Александр Попов. Правительство поддержало эту инициативу, уточнив, что скоро стоимость жилья в столице станет самой дешевой в стране. «Мы договорились со строителями, что в Киеве сделаем минимальные цены на жилье», — сказал премьер-министр Николай Азаров. В настоящий момент, в столице действует программа по строительству доступного жилья, по которой 30% стоимости квартиры оплачивает государство, а оставшиеся 70% — покупатель.
Власти хотят модернизировать эту программу и поменять схему участия государства и покупателя — 50 на 50.
К слову, в прошлом году по программе доступного жилья новые квартиры получила 721 семья из — 19 тысяч желающих. «В 2011 году планируется ввести в эксплуатацию жилые дома на Позняках и Троещине, на улицах Баумана, Китаевской, Сергея Лазо, проспекте Науки. В целом, стоимость реализации программы жилищного строительства достигнет миллиарда гривен», — рассказали «Известиям в Украине» в Киевской городской государственной администрации.
Эксперты в реальность таких намерений верить не спешат. «Я отношусь ко всем этим заявлениям очень осторожно. Строительные компании вряд ли откажутся от своих прибылей», — сказал «Известиям в Украине» директор аналитико-исследовательского центра «Институт города» Александр Сергиенко. Эксперт советует оценивать реальные возможности. «За десять месяцев прошлого года за государственный счет было построено менее половины процента жилых площадей. Все остальное — за средства инвесторов. Всего построили 5,2 миллиона квадратных метров, 70% из них — это квартиры за счет граждан. Многоквартирные дома — это лишь 30%», — рассказал он.
Соглашается с коллегой директор агентства недвижимости «Апартамент» Александр Андреев. По его мнению, доступным для киевлян жилье может стать лишь в случае, если предложение по дешевым квартирам будет выше спроса. «Рынок всегда действует по своим законам и не подчиняется чьей-то воле. Государство может продиктовать цену в том случае, если Киев завалят предложением квартир по восемь, по шесть тысяч, если предложение будет выше спроса. Когда речь идет о разовой акции, например, строительстве пяти домов, то ситуация сложится так — правительство посодействует выделению земельных участков, заключит договора со строительными компаниями, они с радостью начнут строительство, но остается вопрос, кто будет продавать это жилье и кто его сможет купить», — рассказал Александр Андреев «Известиям в Украине». По словам эксперта, жилье по доступным ценам постараются перепродать, и оно не достанется тем, кому его обещают. «Сейчас средняя цена 12 тысяч гривен за квадратный метр. Представим, что появляется застройщик и предлагает по цене 8 тысяч гривен. Конечно же, за таким жильем выстроится очередь, а состоять она будет, в первую очередь, из тех, кто имеет достаточно наличных денег, хочет заработать на этом. Схема действовала раньше, — говорит Александр Андреев. — Эти люди крутились около «Киевгорстроя», «Позняковстроя» и других, перекупали заведомо популярное жилье на этапе закладывания дома, а потом перепродавали дороже при окончании строительства. В период с 2003—2007 годов они заработали большие деньги. Это бизнес и эти люди готовы его повторить. Обвинять их не в чем, они ничего не нарушают. Если же это жилье смогут покупать только определенные категории граждан, то это уже не рынок, а специальные программы».
Старший аналитик компании «Украинская Торговая Гильдия» Дмитрий Пикалов уверен, что это удешевление не коснется всех объектов, которые будут продаваться на рынке, а лишь тех, с кем будут заключены договора. «Это может коснуться долгостроев, которые не могут закончить и реализовать. Государство выделит деньги, поможет закончить строительство и за счет этого продажная цена будет снижена. Не думаю, что те, кто строит, вкладывая свои деньги, пойдет на снижение цены. Возможно, что частичное снижение стоимости жилья за счет реализации госпрограмм стимулирует общее снижение стоимости. Но оно не будет столь ощутимым и значительным. Особенно это касается жилья «премиум» и «бизнес» классов. В этом сегменте работают на свою целевую аудиторию», — поделился эксперт с «Известиями в Украине».
Цену диктуют покупатели?
Возвращение 80% акций «Киевгорстроя» городу, по мнению экспертов, также может стать сопутствующим фактором для появления адекватных цен на рынке столичной недвижимости.
«Надо понимать, что «Киевгорстрой» — это искусственный холдинг. В нем просто собрали контрольные пакеты акций из нескольких десятков старых строительных трестов, которые существовали еще в советские времена. Его основной задачей было получать земельные участки в Киеве», — считает Александр Сергиенко. По его мнению, если бы «Киевгорстрой» был реально подконтрольным обществу, то возможным было бы и регулирование цены.
Вместе с тем эксперты соглашаются, что цены, устанавливаемые застройщиками, совершенно не соответствуют тратам. «Не правильно думать, что цена на квадратный метр складывается из четырех составляющих. Скажем, строительные материалы — $500, взятки — $400, заработная плата рабочим — $100, а $300 — прибыль. Сегодня процесс формирование цены происходит так, если покупают, значит, формируется такая же цена, — говорит Александр Андреев. — Так было в начале 2000 годов, когда стартовали с цены $250 за квадратный метр в новостройке на Троещине, а закончили сумасшедшими ценами далеко за тысячу. Это же не значит, что стройматериалы стали в десять раз дороже или люди на стройке стали получать баснословные деньги. Тогда многие компании сворачивали свою деятельность и шли в строительство, потому что доходы там, по сравнению с вложениями, были самые высокие. Ошибочно думать, что если убрать какой-то пунктик расхода, то цена упадет. Этого не случится».
Соглашается с коллегой директор аналитико-исследовательского центра «Институт города». «Смета строительства не соответствует тем затратам, которые должен понести застройщик. Строители — это такой народ, который всегда искажает объемы своих работ. Делают одно — записывают другое. Раньше это считалось высоким искусством прорабского дела. Я бы советовал осторожно относиться к этим сметам», — сказал эксперт.
Эксперты солидарны, что анонсируемое как доступное жилье таковым не является, а падения цен на рынке — очень сомнительный прогноз. «Кроме того, не совсем корректно называть доступным жилье, цена которого равна восьми тысячам гривен за квадратный метр. Далеко не каждая семья может себе позволить жилье по такой цене, даже если это будет всего 60 квадратных метров», — подчеркнул Александр Сергиенко.
«Сегодня очень низкая активность рынка. Мы рассчитывали на падение, но этого не произошло. Кто-то отложил продажу квартиры до лучших времен, кто-то оттягивает расширение жилплощади, кто-то временит с разменом. Да и кредиты остаются недоступными, тем более что возможна ситуация, которая приведет к невозможности выплачивать кредит. Многие люди это прочувствовали. Рынок сжался до такого размера, когда происходит сползание, но резких движений быть не может, — подытожил директор агентства недвижимости «Апартамент».
