В Украине сокращаются объемы выдачи новых ипотек. Доля ипотечных кредитов в операциях покупки недвижимости составляет 5-10%, притом что в докризисном 2007-м достигала 50%.
Эксперты связывают снижение числа сделок как с подорожанием самой недвижимости, так и с высокими процентными ставками – 18-22 процента годовых.
Кроме того, как рассказали в пресс-службе Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ), в существующих условиях большие риски при выдаче ипотечных кредитов несут и банки, и единственным способом минимизации этих рисков является наличие надежного и ликвидного залога. А действующая на данный момент нормативная база и сложившаяся в Украине судебная и исполнительная практики лишают банки даже этого рычага управления рисками. В нынешних реалиях залог в виде недвижимого имущества абсолютно не гарантирует быстрого возврата выданных средств (так как судебные разбирательства по ипотечным кредитам могут тянуться годами), а во многих случаях делают его невозможным.
Сложившуюся ситуацию может спасти только кардинальный пересмотр законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, говорят эксперты НАБУ. В том числе - тщательная проработка механизма выселения должников из залоговых квартир. Без решения этой проблемы ипотечное кредитование в Украине по-прежнему будет развиваться крайне медленными темпами.
Кстати, эксперты приводят в пример положительный опыт Польши. По сравнению с другими странами Евросоюза, жилищное кредитование в Польше развивается не очень активно. Так, по данным Евростата, доля граждан Польши, которые приобрели жилье с привлечением ипотечных кредитов, не превышает 10%, притом что средний показатель по Евросоюзу - 28,3%, а в Скандинавских странах и Исландии – и вовсе более 60%.
При этом доля проблемной задолженности в ипотечном портфеле является одной из самых низких в Европе – до 3% от общего ипотечного портфеля.
По мнению экспертов НАБУ, этому в первую очередь способствуют особенности законодательства Польши по работе с проблемными активами, а именно:
1.Банковские учреждения не имеют возможности учитывать отчужденное у заемщиков жилье на балансе, поэтому заинтересованы в досудебном урегулировании споров. Если ипотечный кредит не погашается, имущество реализуется в судебном порядке через исполнительную службу на торгах.
2. Наличие ипотеки не ограничивает свободную продажу/переуступку жилья собственниками другим лицам, но при этом позволяет кредитору при наличии просроченной задолженности применять взыскание на залоговое имущество независимо от того, в чьей собственности оно находится на момент отчуждения.
3. Право начать процедуру выселения жителей из залогового жилья наступает у кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту в течение 90 дней. При этом банки не обязаны предоставлять альтернативное жилье в случае отчуждения ипотеки.
Вышеперечисленные факторы позволяют эффективно управлять проблемной задолженностью и удерживать ее на приемлемом уровне. Кроме того, высокое качество портфеля обеспечивается за счет наличия альтернативы банковским кредитам в виде муниципального жилья для необеспеченных слоев населения. Это позволяет банкам более взвешенно подходить к отбору заемщиков и предоставлять кредиты только клиентам, которые демонстрируют достаточную кредитоспособность.
По материалам: КП в Украине
