Верховная Рада приняла закон о земельном кадастре. Это первый шаг к отмене запрета на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Одно из революционных новшеств документа — доступная в интернете единая база данных обо всех участках. Однако кроме выгод, законодательная новация содержит определенные риски.
Задел на передел
Вкратце суть законопроекта № 8077 заключается в «установлении принципиально новых правил ведения учета земель». Именно так авторы документа представили свое детище в Верховной Раде. Однако эксперты рынка утверждают, что значимость будущего закона гораздо больше: сегодня на Украине отсутствует адекватное правовое поле для функционирования государственного земельного кадастра.
«Земельный кадастр является единым реестром всех земельных участков в государстве, в котором хранится информация о параметрах участков, их расположении, форме собственности и ценности, — разъясняет президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. — Без него цивилизованные земельные отношения невозможны. Во всех странах мира проблемные вопросы: кто отвечает за ведение кадастра и кто непосредственно его ведет, каков перечень данных в нем содержится, их статус, возможность доступа к этим данным различных субъектов, сроки выполнения операций и многие другие, безусловно, урегулированы именно законом».
В нашей же стране, по словам эксперта, все делается на основе подзаконных актов, внутренних ведомственных инструкций, а порой гласных или негласных «инициатив» работников органов земельных ресурсов и госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра». Поэтому часто меняются процедуры оформления, происходит путаница, приходится месяцами ждать оформления документации, огромные очереди — все это провоцирует участников процесса «решать вопросы» не совсем законными путями.
«Как результат — главная земельная опись страны содержит данные меньше чем о половине всех существующих на Украине участков, — констатирует Кошиль. — В ней много ошибок и накладок. Неофициальные цены за выполнение кадастровых процедур зашкаливают. И положение только усугубляется. К сегодняшнему дню, например, во многих регионах сложилась буквально патовая ситуация: с начала года практически остановилось оформление документов, необходимых для операций с землей, потому что существующий кадастр и территориальные органы земресурсов не могут наладить между собой взаимодействие».
Юридический плюс
Сможет ли новый закон исправить путаницу, «Известиям в Украине» рассказал партнер юридической компании Jurimex Александр Шишканов. Одним из главных разделов документа является изменение механизма регистрации земельных участков. Если сегодня госрегистрация проводится во время каждой сделки и включает процедуру выдачи госактов или регистрации договоров аренды, то в случае принятия закона процедура будет сведена только к присвоению участку кадастрового номера.
«Согласно нормам проекта Госземагентство лишается полномочий по регистрации прав на землю, а ведет лишь учет земельных участков, — продолжает Шишканов. — Это соответствует и нормам действующего сегодня Закона Украины «О регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которым регистрацию права собственности и иных вещных прав на все виды недвижимого имущества будет осуществлять Министерство юстиции. При этом права на землю будут регистрироваться Минюстом после получения соответствующих данных о занесении земельного участка в госкадастр, а порядок обмена информацией между ведомствами будет установлен Кабинетом Министров».
Эта норма не только разграничивает процесс регистрации земельного участка и процесс оформления прав на него. Для граждан упраздняется обязанность получения государственных актов на право собственности на землю. «Уже с 2013 года право собственности на землю будет удостоверяться соответствующим договором и выпиской из Реестра имущественных прав на недвижимое имущество, — говорит юрист. — Исключением будут земельные участки, безоплатно полученные гражданами из земель государственной или коммунальной собственности».
По мнению Андрея Кошиля, вопрос об отказе от бумажной формы актов на землю давно назрел. Во-первых, это архаизм. В мире подобную документацию перевели в электронный вид. Во-вторых, изготовление актов отнимает очень много времени и средств, а сама процедура является коррупционной. К тому же электронная форма удобнее: в момент заключения сделки нотариус сможет получить данные об участке и его владельце из электронной базы в режиме он-лайн. Кстати, часть кадастровой информации станет доступной и для рядовых граждан: границы участка, его статус и целевое назначение, а также ограничения в использовании можно будет найти в интернете.
Политический минус
В целом, и с юридической точки зрения, и по экспертной оценке законопроект практически в полном объеме реализует конкретные задачи — прозрачный рынок земли. Есть, правда, один небольшой нюанс — это политическая составляющая в процедуре дальнейшего принятия документа.
«Нормы проекта могут вполне эффективно работать в случае соответствующей политической воли исполнителей, — прогнозирует Александр Шишканов. — Дело в том, что документ содержит ряд норм, обязывающих Кабинет Министров урегулировать те или иные отношения. Сюда относится непосредственно порядок ведения земельный кадастр (технические и процедурные аспекты), порядок ведения кадастрового зонирования, порядок отображения заявок на регистрацию информации в сети интернет. Все тонкости прописать в законе невозможно. Из-за этого реализация будет в первую очередь зависеть от качества принятых правительством подзаконных нормативно-правовых актов».
По мнению партнера Jurimex, одним из главных вопросов остается способность правительства наладоить эффективное сотрудничество между Минюстом и Госземагентством: «К сожалению, в последнее время Госземагентство демонстрирует скорее отрицательные показатели регулирования земельных отношений. Так что более вероятной на ближайшую перспективу видится дальнейшая конкуренция между двумя ведомствами с целью ограничения доступа друг друга к информации реестров».
Фундамент для рынка
Каким бы закон ни получился, он необходим. Хотя бы потому, что его принятие является первым условием для прекращения моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Вторым условием станет принятие закона «О рынке земли», проект которого в Верховную Раду еще не подан. Потому законопроект государственном земельном кадастре с полным правом можно назвать фундаментом для формирующегося рынка.
Аналитики полагают, что тянуть с отменой моратория нет смысла. «Он действует уже девять лет, однако ситуации не меняет, — говорит независимый эксперт земельного рынка Руслан Вдовенко. — Ни для кого не секрет, что земли сельхозназначения в нашей стране продаются и покупаются достаточно активно. Участки скупают практически за бесценок, причем сам процесс происходит в обход государства. И никакой запрет остановить его не может. А государство практически не контролирует операции с сельскохозяйственными землями».
По словам Вдовенко, адекватный земельный кадастр даст возможность более прозрачного проведения сделок: свою роль сыграет и революционная норма о публичном доступе к информации об участках и упрощение процедуры их регистрации. Однако главным для рынка все же остается второй шаг — принятие закона о рынке земли, в котором отмена моратория назначена на 1 января 2013 года.
«Любое продление запрета на операции с сельхозземлей будет способствовать уменьшению плодородия земель, дальнейшему дроблению наделов, увеличению числа «теневых» сделок, сокращению инвестиций и другим негативным последствиям, — предупреждает Андрей Кошиль. — Это не вызывает сомнений. Основные дискуссии ведутся вокруг того, какие ограничения будут введены и какими рычагами государство сможет контролировать рынок. В любом случае, он не будет полностью свободным и спекулятивным: все земельные отношения должны остаться под наблюдением государства».
