Кредитный лимит: ипотека дешевеет, но остается недоступной

Банковские займы на покупку жилья становятся дешевле. Только за прошлый месяц средняя ставка по рынку снизилась на 1-1,5%, а по сравнению с концом прошлого года ипотека подешевела на 5%.

Сегодня можно найти предложения под неслыханные раньше 12-13% годовых, правда, не для любого жилья, а в четко определенных жилых объектах. На словах финансисты готовы выдавать кредиты даже с низким авансом (до 30%), но на деле покупка жилья в долг остается несбыточной мечтой.

Дешевую ипотеку эксперты обещают украинцам уже давно. И вот наконец-то прогнозы как будто начали сбываться. С начала года кредиты на жилье показывают устойчивую тенденцию к понижению ставок: каждый месяц доходность банков по ипотеке снижается в среднем на 1%. Динамика вполне объяснимая, говорят сами банкиры. «Колебания на ресурсном рынке всегда имеют сезонный характер, – поясняет начальник управления розничными продажами АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков. – В конце года банки активно привлекают ресурсы для удержания необходимого уровня ликвидности. Со второго квартала ситуация с ликвидностью стабилизируется и банки начинают быть более активными в кредитовании».

В этом году к обычной сезонности добавилось еще три фактора. Во-первых, небывало высокие проценты по вкладам перед новогодними праздниками привели к тому, что в банках собралось рекордное за последние годы количество депозитов (общая цифра по итогам года составила 580 млрд. грн в эквиваленте национальной валюты). Накопленные во время «депозитной гонки» средства сейчас замещаются более дешевыми (то есть, банки снижают ставки по депозитам), – говорит начальник отдела альтернативных каналов продаж ПАО «Банк Кипра» Владимир Радько. – Это и дает возможность говорить о снижении ставок по ипотечному кредитованию в том числе».

Во-вторых, в прошлом месяце Государственное ипотечное учреждение снизило ставку рефинансирования с 18 до 15,3% годовых. «Это значит, что коммерческие банки, сотрудничающие с ГИУ, имеют возможность выдавать ипотечные кредиты стоимостью от 18% годовых», – утверждает начальник управления развития и продажи продуктов «Банка Национальный кредит» Борис Шарипов. В-третьих, банки активно, особенно на сроках кредитования свыше 10 лет, переходят на плавающую процентную ставку. По словам Радько, все больше популярен инструмент, когда банк предлагает на первый и второй годы фиксированную и более низкую ставку. По истечению «льготного» срока ставка становится плавающей.

Все эти факторы в сумме своей, безусловно, приближают ипотеку к народу. Сегодня средняя ставка на рынке, по данным Простобанк Консалтинг, составляет 22% годовых (хотя еще осенью эта цифра колебалась на уровне 26-27%). При этом несколько банков декларируют кредиты на покупку жилья под 18-19% и готовы выдать деньги под залог покупаемого жилья (как правило, финансисты требуют в качестве залога другой объект недвижимости). Двадцать банков согласны кредитовать покупателя даже в том случае, если он заплатит в качестве первого взноса только третью часть от стоимости жилья. А четыре банка предлагают ипотечные кредиты с авансами в 10-25% (Ощадбанк, «Киевская Русь», Укргазбанк, «Хрещатик»).

Однако есть два вопроса: потянет ли рядовая украинская семья такой «подешевевший» кредит и если потянет, то в каком банке его реально дадут. На эти вопросы ни банкиры, ни аналитики, к сожалению, не дают четкого и конкретного ответа. «Говорить о том, что ипотека стала доступной, еще очень рано, – констатирует советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. – Ипотека не может нормально работать при ставках 18-20% годовых, как сегодня. Но серьезного удешевления кредитов до уровня хотя бы 12-13% от коммерческих банков можно ожидать не раньше, чем через три-четыре года. Более-менее приемлемые кредиты сейчас могут предложить только те банки, кто сотрудничает с государством в рамках льготных программ, но в таких займах есть много своих нюансов».

«В этих схемах существует проблема непропорционального разделение рисков, связанных, в том числе, с государственным статусом ГИУ и зависимостью возможности предоставления рефинансирования от госбюджета, – дополняет Гавриков. – Однако при условии более активной поддержки на государственном уровне ситуация может измениться и в более короткий срок. Доступная ипотека – это когда рядовой граждан может обслуживать минимальный кредит на жилье из своих ежемесячных доходов. Например, в Чехии и Словакии ипотечный рынок начал активно развиваться, когда ставки в национальной валюте достигли уровня ниже 10% годовых».

Обслужить украинские ставки пока могут очень немногие. По наблюдениям директора по продажам компании КредитМаркет Дениса Раковского, кредит на жилье сегодня разумно брать лишь в отдельных случаях. Либо тем, кто находит хорошие условия по партнерским программам застройщик-банк и покупает недорогое строящееся жилье. Либо тем, кому попадается очень выгодное предложение на вторичном рынке, а всей суммы на покупку нет. Если такому покупателю не хватает 25-30%, он берет кредит, чтобы не упустить уникально выгодное для него предложение. «Сейчас люди скорее докредитовываются на 25-30%, а не берут займ на 50-70% стоимости покупки, как это обычно бывало 5-7 лет назад», – отмечает Раковский.

Именно таким заемщикам банкиры сегодня действительно рады. Остальных покупателей жилья (и с минимальным первым взносом в том числе) ждут, как минимум жесткая проверка платежеспособности и финансового положения семьи. В качестве обеспечения банк потребует залог по цене не ниже, чем сумма кредита, а то и вовсе закроет двери перед носом доверчивого клиента. «В Украине немало финансовых учреждений, которые декларирует ипотечное кредитование, однако на деле совсем не выдают или выдают очень ограниченное число кредитов, – рассказал представитель одного из банков, пожелавший остаться неназванным. – Это реалии, к ним нужно отнестись с пониманием, так как банк заинтересован в спокойном, комфортном погашении кредита».