С сегодняшнего дня продавать недвижимость будут по новым правилам

С августа для легальной продажи квартиры, дачи, дома или любого другого недвижимого имущества владельцу понадобится новый документ. Это не просто экспертная оценка недвижимости, а оценка с целью налогообложения. Проводить ее смогут лишь сертифицированные специалисты, которых на всю страну сегодня насчитывается не больше трехсот человек.

В результате расценки на «эксклюзивные» услуги вырастут в разы, прогнозируют аналитики. Но главный риск заключается вовсе не в этом. Есть мнение, что новые правила приняты для того, чтобы в будущем выгодный рынок оценки имущества захватили несколько крупных компаний.

Не совсем забытое старое

Идея «перекроить» рынок оценки недвижимого имущества зрела в правительстве довольно давно. Еще год назад Фонд госимущества и Минюст решили, что оценивать жилье и нежилые объекты могут лишь те компании, которые получили специальные лицензии государства. Свое решение чиновники поясняли просто. В стране со дня на день вступит в силу налог на недвижимость, а затем будет принят налог на роскошь. При этом оценка имущества, с которого будут взиматься новые налоги, часто проводится «на глаз»: по всей Украине работает примерно 10-12 тыс. оценщиков, из которых больше половины готовы за скромную благодарность снизить оценочную стоимость пентхауса или яхты до цены «хрущевки» или «Жигулей». Многие из них даже не считают нужным выезжать на оценивание, проводя процедуру по фотографии либо со слов клиента.

Использовать такую оценку для целей налогообложения, как минимум, нелогично, поэтому ФГИ вместе с Минюстом «переписали» правила лицензирования оценщиков. Однако новые требования оказались настолько специфическими, что из 3 тыс. оценочных компаний право доступа к рынку получили всего 12 фирм, в которых работало в общей сложности не больше полусотни человек. В результате стоимость услуг оценщиков тогда выросла в несколько раз: лицензированные «спецы» требовали за свои услуги от 3-5 тыс. грн за оценку квартиры до 10 тыс. грн за проведение оценки дома. Так что в июле прошлого года рынок жилья в Украине «замер» почти на месяц – до тех пор, пока большинство участников рынка оценки не добились у ФГИ отмены «драконовских» условий лицензирования.

«Переоценка» ценностей

В этом году ситуация несколько изменилась: вместо лицензий с начала августа оценщик должен иметь соответствующий сертификат. Старые свидетельства становятся недействительны – то есть, без нового документа эксперт работать просто не сможет. Чиновники утверждают, что это требование никому не ставит «палки в колеса». Для того, чтобы снова получить право проводить оценку жилья, нужно лишь пройти двухнедельное обучение на базе одного из 22 вузов страны, сдать экзамен и получить «корочку» обновленного образца. Правда, стоит это удовольствие не дешево: по словам очевидцев, за две недели курсов в столичных институтах и учебных центрах надо заплатить порядка 5 тыс. грн. Да и сами курсы пока проводят не все, а только пять или семь из заявленных учебных заведений.

Тем не менее, желающие вполне могли начать переобучение загодя, говорят в ФГИ. К примеру, сейчас на курсах занимается около пятисот человек. По данным Лиги экспертов Украины, примерно триста из них к завтрашнему дню должны получить новые сертификаты, и могут уже приступать к работе. Это важно для тех украинцев, кто запланировал продавать свою недвижимость именно в августе, но оценку имущества провел, к примеру, в июле. По новым правилам, любая «старая» оценка (проведенная до 1 августа) становится недействительна, и нотариус на основании этой бумаги оформить сделку не может. Правда, пока не понятно, как люди будут искать тех оценщиков, которые уже получили сертификаты – списка «уполномоченных» нигде нет. Скорее всего, имена и телефоны будут передаваться по принципу сарафанного радио.

Мы за ценой не постоим

По этой-то причине эксперты и прогнозируют новый «застой» на рынке жилья и другого недвижимого имущества. Все-таки триста, и даже тысяча оценщиков в масштабах всей страны – это критически мало. С одной стороны, август традиционно очень пассивный месяц по количеству сделок с недвижимостью, однако нынешний месяц обещает стать по-настоящему ажиотажным. Причина в том, что в сентябре в стране вступает в силу ограничение расчетов наличными, по которому любая купля-продажа на сумму больше 150 тыс. грн должна проходить по «безналу». Поэтому многие люди, которые всю свою жизнь откладывали деньги на покупку квартиры под матрац, сейчас торопятся подыскать приемлемый вариант и успеть рассчитаться с продавцом наличкой. В июле количество сделок на вторичном рынке жилья выросло на 30%, август же обещает стать настоящей «горячей порой».

Много сделок и мало оценщиков – хорошая предпосылка к завышению цен. Без специального контроля те счастливчики, которые успели получить свои сертификаты, в ближайшие тридцать дней попробуют вернуть события прошлого года и в несколько раз поднять стоимость услуг, прогнозируют аналитики. Так что продавцам придется делать выбор – в два-три раза переплачивать за оценку или ждать осени, а потом «светить» свой доход перед налоговой службой. При этом более глобальной проблемой может стать не ситуативный рост цен, а монополизация рынка. Есть версия, что правительство спустя какое-то время «свернет» процедуру сертификации. В итоге на рынке останется ограниченное число оценщиков, которых объединят несколько крупных компаний. Это не просто минус для конкуренции, это поле для коррупции. Остается верить, что такая версия – всего лишь страхи пессимистов.