Квартиры очень подешевеют, но продаваться не будут

Минрегионстрой завершил инвентаризацию недостроенных объектов. Как оказалось, таких многоэтажек в стране больше тысячи. В ближайшие полтора года, уверяют чиновники, эти квартиры будут сданы под ключ. Эксперты же говорят, что для этого сейчас просто нет денег, а в целом рынок недвижимости оживет лишь после того, как банки начнут давать ипотечные кредиты.

Что нам стоит дом достроить

После инвентаризации глава Минрегионстроя амбициозно заявил: до конца следующего года все долгострои на Украине должны быть ликвидированы. Операция подразумевает оперативную достройку жилых объектов: сначала со степенью готовности 75%, затем — 50%, после — 25% и так до стадии котлована. Денег на все эти мероприятия нужно немало — порядка 17,5 млрд грн. Впрочем, об источниках финансирования проекта в ведомстве пока что особо не распространяются. Дескать, частично траты покроет госбюджет, частично выделят средства местные администрации, а остальное профинансирует население.

Перспективы программы эксперты оценивают как туманные: «Если речь идет о стопроцентном охвате всех недостроев на территории страны, то проект, однозначно, нереален, — считает глава Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Более вероятной выглядит программа по завершению недостроев со степенью готовности не менее 70%. И то при большом напряжении сил, выделении определенного количества средств из бюджета и полной прозрачности распределительных процедур на отвод этих средств застройщикам. А у нас, к сожалению, с этим не все гладко».

Как пример Бондаренко приводит прошлогоднюю и позапрошлогоднюю программы достройки жилых домов с высокой степенью готовности. На эти программы Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выделяло порядка миллиарда гривен в 2009 и 2010 годах (в нынешнем году запланировано 1,5 млрд грн). Тем не менее результат оставляет желать лучшего.

«Ни один независимый эксперт сегодня не скажет точно, в каком объеме были выполнены эти программы, — дополняет коллегу президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. — Все цифры находятся в Минрегионстрое, и ведомство может оперировать ими по собственному усмотрению. Тем не менее сейчас очевидно, что бюджетные средства были освоены не полностью и неэффективно. Схемы реализации этих программ разрабатывались по ходу, в ручном режиме. Та же самая участь постигнет и новый проект».

Скептически относятся к прожектам Минрегионстроя и областные администрации. В официальных заявлениях для СМИ они декларируют готовность откликнуться на пожелания ведомства и выделить требуемые средства в ускоренном режиме. Однако негласно местные власти констатируют: денег на недострои в городских бюджетах нет.

 

Большая распродажа

По мнению Генриха Людкевича, перекраивать бюджет страны в угоду планам Минрегионстроя посреди года никто не будет. Следовательно, за громкими заявлениями о господдержке рынка недвижимости опять ничего не стоит. Так уже провалилась Государственная программа обеспечения молодежи жильем на 2002—2012 годы — по данным Счетной палаты, сегодня она выполнена не более чем на 12%. Так провалится и нынешний проект.

«Единственным толчком для оживления строительства может стать восстановление спроса среди населения, — констатирует Бондаренко. — Тот же Минрегионстрой приводит информацию, согласно которой около 60% возводимого сегодня жилья было профинансировано или до сих пор финансируется за средства граждан. Цифра, на мой взгляд, занижена. Однако и это характерный показатель. Государство никогда не выделит тех денег, которые могло бы принести в сегмент недвижимости население. А если бы и выделило — это был бы достаточно неосмотрительный шаг. Простите за тавтологию, но рынок первичной недвижимости сегодня все еще недвижим. И предпосылок к улучшению ситуации нет».

С этим мнением согласно подавляющее большинство экспертов: к сожалению, рынок, упавший во время кризиса, образно говоря, до сих пор не отжался. И хотя предложения от застройщиков о продаже квартир в новостроях встречаются сплошь и рядом, реально строится на Украине не более 30% жилых объектов.

«Сегодня произошла четкая сегментация среди застройщиков, — поясняет «Известиям в Украине» Генрих Людкевич. — Выделилась небольшая группа тех, кто продолжает строить несмотря ни на что. Однако основная масса игроков рынка по большей части имитируют строительную деятельность, дожидаясь улучшения ситуации и заманивая доверчивых покупателей. Впрочем, люди стали гораздо более осторожны. То незначительное количество сделок на первичном рынке жилья, которое сегодня происходит, касается объектов, уже введенных в эксплуатацию и с наличием документа, удостоверяющего право собственности».

Как результат, ближе к осени квартиры в новостроях могут подешеветь на 15—20%. Бондаренко объясняет это отсутствием платежеспособного спроса и общим экономическим положением в стране. По подсчетам эксперта, в столице цена квадратного метра «первички» снизится в среднем до тысячи долларов (сегодня $1,2—1,5 тыс за «квадрат»). Однако вряд ли это будет та окончательная цифра, которую сможет потянуть среднестатистический гражданин.

 

Ипотечные мечтания

По последним данным Украинской торговой гильдии (УТГ), 78% квартир в новых жилых комплексах Киева в прошлом месяце были проданы за наличные средства — без привлечения кредитов или использования рассрочки. Это не значит, что украинцы такие богатые. Это значит, что ипотека в нашей стране по-прежнему остается недоступной подавляющему большинству граждан.

Справедливости ради стоит отметить: сегодня ипотечные кредиты предоставляют уже больше 30 банков. Средняя эффективная ставка при этом колеблется на недосягаемом уровне — 17—19% на срок до 20 лет. Первоначальный взнос тоже немаленький — 30—50% от стоимости жилья. Даже в случае оформления кредита по акционной ставке, предлагаемой некоторыми банками (14,5% годовых), заемщику придется ежемесячно выплачивать в среднем 5,6 тыс. грн. С учетом кризисного требования банков о непревышении платы за кредит 30% среднемесячного дохода семьи это значит, что муж и жена должны зарабатывать вместе не меньше 18 тыс. грн в месяц.

«Несмотря на то, что банки начинают возобновлять кредитование в разных сегментах, ипотеки эта тенденция коснется нескоро, — убежден советник президента Ассоциации украинских банков (АУБ) Алексей Кущ. — Это самый долгосрочный и рискованный вид кредитования. Для него нужна длинная гривна, которой у финучреждений сейчас нет, и дешевые депозиты — как минимум на уровне 11% годовых. Однако главное, что необходимо банкам, — это гарантии финансовой стабильности заемщика. До кризиса такие гарантии были слишком слабыми, а сегодня их ужесточили. Причем в нынешней экономической ситуации ипотека оказалась недоступной для 99% населения Украины».

По прогнозам АУБ, наиболее вероятным развитием событий станет появление на рынке так называемых суррогатных инструментов покупки жилья. «В нынешней ситуации мы будем вынуждены пойти по пути Америки и Европы, — продолжает Кущ. — Там сегодня активно реализовываются программы беспроцентной рассрочки, аренды с правом дальнейшего выкупа, лизинга недвижимости. В нашей стране процент подобных сделок пока что мизерный, однако спрос со стороны населения подтолкнет игроков рынка. Только так квартира для многих украинцев перестанет быть несбыточной мечтой».