Налог на недвижимость. Когда и сколько заплатят украинцы

Финансисты выясняли, что делать, чтобы у фискальной службы не было вопросов

До 1 июля украинцы получат уведомления об уплате налога на недвижимость за 2014 г. В налоговых уведомлениях, которые все плательщики налога на недвижимость получат с 1 до 30 июня, должна быть указана сумма налога, платежные реквизиты органов местного самоуправления по месту нахождения собственности, куда его следует отправить. Сумму налога рассчитывают не владельцы недвижимости, а сами фискалы и выставляют человеку сумму.

Однако от ошибок никто не застрахован. Не исключено, что данные контролирующих органов о квартире (метраж, количество совладельцев и пр.) будут отличаться от реальной ситуации, поэтому если вы обнаружите расхождения, обратитесь в налоговую по месту своей регистрации с оригиналами документов на право собственности. Там обязаны пересчитать налог и прислать новое уведомление-решение.

20% штрафа

Уплатить налог необходимо в течение 60 дней со дня вручения вам уведомления. Если не успеете — начислят штраф: 10% — при задержке до 30 дней включительно, 20% — при большем сроке.

МОГУТ ПРИСЛАТЬ ЧЕРЕЗ ТРИ ГОДА

Уведомление об уплате налога на недвижимость может и не прийти, если данных о вашей квартире нет в Госреестре прав собственности на недвижимое имущество, ведь именно на эту информацию прежде всего ориентируются фискальные органы. Львиная доля документов о праве собственности существует только на бумажных носителях, которые до сих пор хранятся в БТИ. Подключение БТИ в Реестр прав собственности на недвижимое имущество происходило постепенно, начиная с 2003 года. Некоторые БТИ, в частности киевский, были подключены к Реестру только в мае-июне 2010 года. По оценкам экспертов, сейчас в него внесены данные не более чем о трети жилья украинцев.

Автоматически в электронный реестр попадали сведения о новых сделках по недвижимости. То есть если вы купили жилье в последние два года, то вам точно придет уведомление из налоговой. А вот тем, кто живет в своих квартирах с незапамятных времен и не менял права собственности на них (например, не переоформлял метры на новых жильцов после прописки), и чьи неповоротливые БТИ до сих пор хранят информацию на бумаге, вряд ли.

Однако, предупреждают юристы, отсутствие данных о вашей собственности в Государственном реестре вещных прав не дает возможности избежать уплаты налога на недвижимость, поскольку, согласно Налоговому кодексу, объектом налогообложения является сама квартира или дом, а не информация о нем в том или ином реестре. «Если собственник жилой недвижимости не получит уведомление об уплате налога в этом году, ему стоит ожидать получения такого уведомления в ближайшие три года. В течение этого срока фискальные органы имеют право начислить ему налог», — уточнила «Вестям» партнер адвокатского объединения «Кросондович лойерс» Дина Сидорук.

ЛУЧШЕ ПОДЕЛИТЬСЯ

Юристы разошлись во мнениях, как будет облагаться налогом совместная собственность, когда приватизированное жилье, например, принадлежит поровну всем членам семьи из трех поколений.

Есть мнение, что за такие квартиры налог платить вообще не придется. «Если объект жилой или нежилой недвижимости пребывает в общей совместной собственности, не разделенной в натуре, то согласно п. 266.1.2 ст. 266 Налогового кодекса, налогоплательщиком является один из таких собственников, определенный по их согласию либо решением суда», — считает Дина Сидорук. Причем если нет решения суда и самого согласия собственников, фискальная служба не вправе обращаться в суд с иском, поскольку не имеет таких полномочий. «Поэтому стоит полагать, что и сам налог не подлежит уплате в связи с неопределенностью налогоплательщиков», — отметила она.

Но другие эксперты считают, что налог будет начислен, а платить его будет человек, чье имя внесено в реестр собственников. «Если квартира принадлежит нескольким лицам одновременно, то принципиальный вопрос — выделены доли в ней или нет? Если да, например, написано, что в квартире площадью 120 кв. м одни 60 кв. м принадлежат одному человеку, а еще 60 кв. м — второму, то к обоим будет применена льгота, и налог платить не нужно будет. Если доли не выделены и квартира записана на одного человека, то льгота будет применена к одному плательщику, а за превышение придется платить», — заверил «Вести» старший юрист ЮК Prove Group Антон Каганец.

Правда, чтобы выделить доли в квартире, надо переоформить ее в коммуналку, выделив комнаты, оформить лицевые счета для каждой и только после этого переоформить эти доли на родственников у нотариусов, объяснил «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. А это довольно дорогое удовольствие: придется оплатить оценку всех долей квартиры и 1% от оценочной стоимости отдать нотариусу за услуги. «Вряд ли переоформление будет массовым явлением, — считает Гусельников. — Но новые сделки оформляются именно по такому принципу: покупая квартиру, люди заказывают оценку долей, даже бывает до пяти на одну».

 РЕГИОНЫ НЕ СОГЛАСОВАНЫ

Есть и моменты, которые нечетко прописаны в Налоговом кодексе и однозначного мнения по ним нет. Например, в ГФС «Вестям» не ответили на вопрос, как начисляются налоги для объектов недвижимости, расположенных в различных регионах, какие ставки и льготы к ним будут применяться.

Допустим, у вас есть однокомнатная квартира в Черкассах площадью 40 кв. м (для 2015-го ставка 1%, льготная площадь — 60 кв. м) и трехкомнатная в новострое Харькова в 80 кв. м (2%, льгота — 120 кв. м). Если применять харьковские нормы, вам не положено платить налог вообще, а если черкасские, то насчитают так: (120-60)*12,18=730,8 грн.

По мнению юристов, отсутствие разъяснения от налоговой может вызвать попытки избежать уплаты налога на недвижимость при помощи покупки домишек в глуши. «Например, человек приобретет недвижимость (даже вскладчину) там, где сельсовет предоставит льготу 1000 кв. м площади. И сможет избежать уплаты налога. Потому что вся его недвижимость по стране меньше этой цифры», — считает юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.

КАК ПЛАТИМ В 2015-М

В этом году налог начисляется только на ту недвижимость, которой вы владели в 2014-м, по действовавшим в минувшем году ставкам и согласно прошлогодней схеме.

Как известно, с 1 января до 31 марта 2014-го налогом облагалась только жилая площадь недвижимости, а с 1 апреля по 31 декабря 2014-го — уже общая. Платят не все граждане поголовно, а лишь владельцы больших квартир и домов. Большинство украинцев подпадут под налоговые льготы. В 2014 году льготная (необлагаемая) площадь была установлена на уровне 120 квадратов для собственников квартир, 250 — для собственников домов и 370 — если в собственности есть и дома, и квартиры. Для квартир от 120 до 240 кв. м и домов от 250 до 500 кв. м налоговая ставка была не более 1% минимальной заработной платы за 1 кв. м превышения (12,18 грн) в год. Для недвижимости больше 500 м ставка за каждый метр превышения составляла 2,7%, или 34,56 грн.

Как считают фискалы

Допустим, у вас в Киеве — несколько квартир общей площадью 300 кв. м, а жилой — 250 кв. м.

За первый квартал, когда учитывалась жилая площадь, вы заплатите налог за 250 кв. м – 120 кв. м льготы = 130 кв. м. Ставка при этом в пересчете на месяц составит 12,18/12 = 1,015 грн. А, значит, за три месяца, пока действовало это правило, за каждый квадрат вам придется заплатить 3,045 грн, а за все 130 м — 395,85 грн.

В апреле-декабре облагалась уже общая площадь жилья. Поэтому площадь, за которую нужно платить, составит уже 300 кв. м – 120 кв. м = 180 кв. м. Дальше 1,015 грн/м мы умножаем уже на 180 кв. м и на 9 мес. Получается 1644,3 грн.

Общая сумма налога за год составляет 2040,15 грн.

Рассмотрим пример сельской недвижимости. У вас есть дом в 140 кв. м (100 кв. м жилой), гараж в 30 кв. м, хлев в 50 кв. м, птичник в 20 кв. м, погреб в 10 кв. м и беседка — в 20 кв. м. Итого 270 кв. м общей площади, из которых жилой —100 кв. м.

За первый квартал платить не придется вообще, потому что жилая площадь меньше налоговой льготы для домов (250 кв. м).

А за следующие 9 месяцев придется заплатить за 20 кв. м сверх льготы по ставке 1,015 грн кв/м. То есть 182,7 грн.

Или сдавать, или не платить

Если недвижимость сдается в аренду или используется для предпринимательской деятельности, льготы на нее не распространяются, и платить придется за все метры.

К примеру, если физлицо-владелец квартиры фактически осуществляет предпринимательскую деятельность по месту регистрации, что указывается в выписке из ЕГР (Единого госреестра юридических и физических лиц предпринимателей), то к такой недвижимости налоговые льготы применяться не будут. Аналогично льгота не применяется к жилой недвижимости, по адресу которой зарегистрировано юрлицо.

Правда, на сегодня у налоговых органов нет единой централизованной системы с информацией о недвижимости и целях ее использования, но они стараются. «Органы фискальной службы будут анализировать информацию из различных источников, включая СМИ и интернет», — предупредили «Вести» в пресс-службе ГФС.

В сельской местности вопрос о коммерческом использовании, к примеру, хлева или птичника пока открыт. «Говорить о том, что продажа/сдача семьей молока является коммерческой деятельностью, нельзя, потому что доходы, полученные от продажи собственной продукции, не облагаются налогом. Если, конечно, они не превышают 100 минимальных заработных плат за год (на 2015 год — 121,8 тыс. грн), — пояснила «Вестям» юрист юридической фирмы FELIX Инна Плескач. Хотя юристы допускают, что налоговики на местах будут придерживаться противоположной точки зрения, и с ними придется спорить.

 КАК ПЛАТИМ В 2016-М

В 2016-м платим за общую недвижимость, которой владеем в 2015-м. Налоговым кодексом установлены границы и базовые льготы по налогу на недвижимость. Максимальная ставка предусмотрена в 2% от минимальной заработной платы (вместо 1% и 2,7% в зависимости от площади для 2014 г.). В будущем году платить недвижимый налог придется большему количеству граждан. Поскольку базовая льгота снижается до 60 кв. м для квартир, 120 кв. м для домов и 180 кв. м — для различных видов жилья. Ставку местные советы могут уменьшать, льготу увеличивать (но не более чем в пять раз). Большинство местных советов уже окончательно определились с налогом (см. табл.).

Ныне ставка налога на недвижимость по Украине варьируется от 0,1% до 2% от минимальных зарплат. Например, ставка в размере 1% установлена в Киеве, Днепропетровске, Тернополе, Черновцах, Полтаве, Черкассах, Чернигове, Хмельницком, Ивано-Франковске, Ужгороде. В размере 2% установлена ставка в Харькове, Запорожье. В Житомире местные власти зафиксировали ставку налога на жилую недвижимость в размере 0,75%. Минимальная ставка — 0,1% — в Кировограде.

В некоторых городах ставка налога зависит от вида жилой недвижимости. В Сумах, например, ставка налога для квартир составляет 0,7%, а для домов — 1,5%, в Виннице налогом на недвижимость обложили квартиры и дома по ставке 1,5%, садовые и дачные дома по ставке 1%. Во Львове ставка налога для квартир на 2015 г. составит 0,5%, а для домов 1%.

Варьируется и необлагаемая налогом площадь (см. табл.) и особенно льготы. В Киеве, например, не облагается налогом жилье участников АТО, семей героев Небесной Сотни и погибших на территории проведения АТО. А в Луцке для всех вывели из-под налогообложения гаражи и хозяйственные (приусадебные) здания. К ним относят сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба и др.

В будущем году из-за уменьшения размера льготы придется заплатить уже больше налога. Например, владелец в Киеве все тех же квартир общей площадью 300 кв. м, получит льготу на 60 кв. м, ставку — 1% от минимальной заработной платы, установленной на 1 января 2015 года (12,18 грн). Выходит: (300 кв. м – 60 кв. м)*12,18 = 2923,2 грн.

А вот для сельского жителя все усугубляется. Допустим, местный совет принял рекомендуемую Налоговым кодексом норму в 120 кв. м и не отменил, как некоторые, налогообложение хозпостроек и гаражей. Ставка — 1%, как в столице.

Дом в 140 кв. м (100 кв. м жилой) плюс гараж в 30 кв. м, хлев 50 кв. м, птичник 20 кв. м, погреб 10 кв. м и беседка в 20 кв. м — 270 кв. м общей площади. Так вот сельский житель заплатит: (270 кв. м – 120 кв.м.)*12,18 грн = 1827 грн.