Когда же достроят украинские долгострои
Премьер-министр резко раскритиковал Минрегионстрой. Николай Азаров высказал претензии к работе ведомства в отношении объектов незавершенного строительства. Еще год назад чиновники должны были изучить ситуацию с долгостроями, определить степень их готовности и любой ценой сдвинуть дело с мертвой точки. Эксперты рынка недвижимости уверены, что строительство восстановится только после того, как вырастут доходы населения и снизятся аппетиты привыкших к сверхприбылям застройщиков.
Перепись без населения
Сколько в стране объектов незавершенного строительства, на каком этапе они находятся и когда будут сданы в эксплуатацию, досконально не знает никто. Есть данные Госкомстата Украины, по которым недостроенными до сих пор считается более 18 тыс. зданий и сооружений. Есть отчет Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В нем замороженных строек 16 тыс. Есть претензии главы украинского правительства — даже эти объекты до конца не проанализированы, хотя профильное министерство должно было провести инвентаризацию еще в прошлом году.
В Минрегионстрое критику не отвергают. Однако оправдывают свою неосведомленность тем, что с начала года рынок недвижимости слегка оживился. Дескать, строительство возобновилось почти на половине начатых до кризиса жилищных объектов. И хотя возобновилось оно по-разному (где-то в три смены, а где-то в три нетрезвых строителя), определить степень готовности зданий проблематично.
Между тем, по подсчетам независимых экспертов, только жилых квадратных метров «зависло в воздухе» около 16 млн. Это на минуточку 400 тыс. полноценных однокомнатных квартир. Что же касается сдачи в эксплуатацию, то «под ключ» с переменным успехом уходят высотки столицы и, пожалуй, Харькова, Днепропетровска и Донецка. В остальных регионах (особенно в небольших городах) — заморозки на стройках, несмотря на жару, продолжаются. Эту ситуацию знают все за исключением чиновников. Поэтому правительство снова поручило Минрегионстрою завершить затянувшийся процесс инвентаризации объектов незавершенного строительства. Теперь крайний срок назначен на 1 августа.
Каждому свое
Чем поможет эта директива, эксперты пока сказать не готовы. «Это легальный процесс борьбы между застройщиками за государственные деньги, — убежден глава Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Компании, которые по объективным или субъективным причинам оказались в проблемной ситуации, рассчитывают, что государство решит их проблемы и выделит средства, которые изначально должны были найти сами застройщики. Очевидно, что этих денег хватит всего на нескольких счастливчиков. Отсюда и шумиха, и палки в колеса инвентаризации».
Подходить к решению проблемы недостроев нужно с другой стороны, считают эксперты. Первое, что необходимо выяснить, — это причину, по которой наша страна «обросла» заброшенными стройплощадками. Только потом можно предлагать пути выхода из «недостроенной» ситуации.
«Проблема незавершенного строительства существует на Украине потому, что нет инвесторов, которые бы вкладывали деньги в новострои, — анализирует президент Ассоциации независимых управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. — А инвесторов нет по той простой причине, что строительство многоэтажных жилых домов в нашей стране изначально пошло против классической схемы развития — своим и, как показал кризис, ложным путем».
По словам Людкевича, практика во всем мире такова: есть девелопер, который за свои и привлеченные от коммерческих структур средства сначала строит, затем сдает в эксплуатацию и только потом продает квартиры. У нас этим занимается цепочка из заказчика, посредника, застройщика, агентов — все они, не вкладывая ни копейки своих денег, получают разрешение на строительство и начинают продавать «воздушные» квадратные метры, хотя строительство дома находится на стадии котлована. Таким образом, многоэтажка возводится только за те деньги, на которые застройщику скинулись частные покупатели. Правда, если до кризиса схема работала на ура среди спекулянтов и обычных граждан, то сегодня «ура» кричать некому.
Тоска по сверхприбыли
А между тем крупные инвесторы в ближайшее время в недостроенные объекты вкладывать деньги не намерены. «Для этого нужно, чтобы застройщики снизили свои аппетиты и попытались работать на европейском уровне рентабельности, — говорит Александр Бондаренко. — Даже до кризиса наши компании с одного новостроя собирали урожай в 60—80%, в то время как в Европе нормальная рентабельность застройщиков не превышала 10—5%. Сегодня испанские девелоперы достраивают и продают жилые объекты в убыток, только чтобы сохранить свое реноме. В Украине такой сценарий немыслим. Пока есть хотя бы гипотетическая возможность получить помощь от государства, компания будет держать строительство замороженным».
Единственная надежда на тех, кто, собственно, финансировал запуск нынешних недостроев. То есть на население Украины. Однако до того как люди понесут деньги в замороженные объекты, должно произойти несколько важных событий.
Во-первых, нужна уверенность в игроках рынка. По мнению Генриха Людкевича, деньги на завершение недостроенных высоток ходят по стране, но они идут туда, где риски минимальны и есть какие-то гарантии возврата средств. «У нас государство гарантирует большие проекты, финансируемые иностранными инвесторами, а нужно, чтобы эти гарантии покрывали также жилищное строительство, — считает эксперт. — Ни народ, ни частная фирма сегодня не согласится купить недостроенную квартиру или офис. Просто потому, что никто не подпишется под тем, что деньги в любой момент можно будет забрать. Застройщики уже «кинули» украинцев на 18 млрд грн. И это только приблизительные подсчеты».
Вторым фактором оживления строительства должен стать подъем экономики. Причем не зафиксированный статистикой, а реальный, то есть с увеличением доходов граждан. «Рынок недвижимости первым входит в кризис и последним выходит из него, — утверждает Людкевич. — Только спустя время после того, как народ почувствует потепление, эта динамика коснется строительства жилья. Если в этот момент запустить лояльные программы кредитования и гарантировать людям надежность застройщиков, маховик восстановления рынка раскрутится сам собой».
СКОЛЬКО В СТРАНЕ НЕДОСТРОЕННЫХ ДОМОВ
Область / регион | Вдутся строительные работы | Строительство приостановлено или законсервировано | Всего
|
АР Крым | 43 объекта | 152 объекта | 195 объектов |
Винницкая | 10 | 51 | 61 |
Волынская | 35 | 57 | 92 |
Днепропетровская | 26 | 189 | 215 |
Донецкая | 126 | 403 | 529 |
Житомирская | 10 | 295 | 305 |
Закарпатская | 15 | 26 | 41 |
Запорожская | 25 | 127 | 152 |
Ивано-Франковская | 122 | 33 | 155 |
Киевская | 38 | 30 | 68 |
Кировоградская | 7 | 136 | 143 |
Луганская | 28 | 39 | 67 |
Львовская | 80 | 77 | 157 |
Николаевская | 12 | 28 | 40 |
Одесская | 103 | 73 | 176 |
Полтавская | 46 | 122 | 168 |
Ровенская | 76 | 18 | 94 |
Сумская | 19 | 83 | 102 |
Тернопольская | 102 | 21 | 123 |
Харьковская | 63 | 338 | 401 |
Херсонская | 19 | 47 | 66 |
Хмельницкая | 99 | 93 | 192 |
Черкасская | 18 | 91 | 109 |
Черновицкая | 51 | 24 | 75 |
Черниговская | 36 | 104 | 140 |
Города | |||
Киев | 123 | 52 | 175 |
Севастополь | 31 | 17 | 48 |
Всего | |||
Украина | 1363 | 2726 | 4089 |
* Данные Госкомстата Украины на 1 января 2011 года