Киевсовет утвердил ставку налога на недвижимость. Вслед за столицей инициативу подхватили в других городах Украины. Взимание налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка уже одобрено в Евпатории, Ивано-Франковске, Одессе, Краматорске, Донецке, Тернополе и ряде городов. Впрочем, жителям остальных населенных пунктов радоваться не стоит — местные власти сейчас должны утвердить ставку налога на недвижимость, как того требует Налоговый кодекс.
Квартира в квадрате
Эксперты предупреждают: с 1 января 2012 года за шикарные квартиры и огромные дома состоятельные владельцы будут расплачиваться во всех регионах страны.
«Введение этого налога прописано в Кодексе, а потому его одобрение депутатами местных советов является обязательной формальностью, — пояснила «Известиям в Украине» юрист ЮФ «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Однако по собственному усмотрению менять параметры отчисления депутаты не смогут».
Все же поле для самодеятельности местным властям Налоговый кодекс все же оставил. В процессе утверждения местными советами ставок налога не недвижимость просматривается одна тенденция. Все они устанавливают максимально допустимую ставку — 1% минимальной заработной платы. Хотя Кодекс допускает более низкие ставки — для налога на недвижимость существует лишь верхний предел. То есть депутаты любого города могут установить ставку налога даже в размере 0,1% минимальной зарплаты. Но пока все устанавливают ее по максимуму.
К осени придумают порядок сноса хрущевок
По словам юристов, с нового года граждане, владеющие многометражным жильем, обязаны будут заплатить за удовольствие. Квартиры площадью от 120 до 240 «квадратов» и дома от 250 до 500 — обложат налогом в размере до 1% минимальной зарплаты за каждый сверхнормативный квадратный метр (сегодня это составит 9,22 грн). Если персональная «крепость» выходит за указанные рамки, налог повышается до 2,7% минимальной зарплаты за «квадрат» (сегодня 24,89 грн). Уже эту ставку местные советы снизить не могут — она фиксированная. Однако есть два нюанса. Во-первых, для исчисления налога принимается во внимание только жилая площадь. Во-вторых, облагать налогом будут не все хоромы, а излишек, превышающий норму в 120 кв. метра для квартир и 250 — для домов. Например, в квартире метражом 130 «квадратов» платить придется за избыточные десять.
«Налог будет взиматься раз в год, — конкретизирует Доценко-Белоус. — Сумму будут насчитывать региональные органы госналогслужбы по результатам инвентаризации жилищного фонда. А оплатить налог придется в течение двух месяцев со дня вручения налогового сообщения».
Молодежное жилье будут предоставлять без права собственности
Сто двадцать третий не лишний
Фискальное нововведение еще не вступило в силу, а среди экспертов уже началось гадание на кофейной гуще относительно его последствий как для владельцев, так и для рынка в целом. Некоторые аналитики полагают, что из-за налога на недвижимость станут привлекательнее малометражные квартиры, и уже прогнозируют их существенное подорожание. Также есть версия, что просядет рынок загородных домов. Коттеджные городки, ставшие популярными не так давно, изобилуют предложениями от 250 «квадратов». Из-за налога они могут остаться невостребованными и заметно сбросить цену.
Впрочем, часть экспертов не согласны с такими предположениями. «Если жилая площадь — 120 кв. м, то общая должна составлять около 180 кв. м. То есть речь идет как минимум о четырех- и пятикомнатных квартирах, — анализирует глава Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Такого жилья на рынке не так уж много, ведь кризис и без налога переориентировал застройщиков на меньшие метражи. Например, в столице жилья, подпадающего под налогообложение, не больше 4—5%, а в регионах и того меньше. К тому же те, кто может позволить себе покупку пентхауса, смогут раз в год заплатить за него 50—100 грн. Если у вас будет выгодное предложение квартиры площадью 123 «квадрата», вы вряд ли откажетесь из-за налога».
Какое жилье востребовано на рынке недвижимости
И не стоит забывать, что современные строители существенно расширили понятие «малогабаритное жилье». Сейчас найти вполне реально «однушку» в новострое на 50 «квадратов», в то время как для «хрущевки» или старого панельного дома этот же параметр — приличная «двушка».
Точно такая же ситуация в сегменте загородного жилья. «Людей останавливает не налог, а дорожающие коммунальные услуги, — считает директор агентства недвижимости «RED»Андрей Гончаров. — Главные траты — это содержание дома, которое сейчас могут позволить себе немногие. А налог в абсолютных цифрах составляет смехотворную сумму. Не думаю, что олигарх, проживающий в коттедже на 400 «квадратов», будет утаивать от налоговиков полторы тысячи гривен. Ежемесячная оплата жилищно-коммунальных услуг ему обходится гораздо дороже».
Эксперты уверены: налог на недвижимость в том виде, в котором он зафиксирован в Налоговом кодексе, никак не повлияет на украинский рынок жилья. Да и городские бюджеты особо не наполнит. Напомним, что это новшество законодатели отнесли к местным налогам, которые идут в бюджет конкретного населенного пункта. «Во всех странах, которые используют этот налог, ставки на порядок выше, — говорит Гончаров. — Наши отчисления в государственную казну по сравнению, скажем, с французскими, можно назвать символическими. Вряд ли они обременят состоятельных собственников».
Могут ввести льготы по наследству
Роскошь или место проживания
Есть, правда, категория владельцев квартир, для которых налог на недвижимость окажется очень неприятным сюрпризом. Это так называемые рантье, попросту собственники нескольких жилых объектов, сдающие их в аренду и живущие на деньги квартиросъемщиков. «Это выгодный бизнес, с которого кормится очень много людей в крупных городах страны, — отмечает Бондаренко. — Кто-то стал рантье по воле случая, получив, например, в наследство несколько квартир от родственников. Но много среди них и спекулянтов. До кризиса они вкладывали деньги в жилье для перепродажи, но после обвала цен решили придержать квартиры. Теперь им придется либо платить налог, либо продавать часть своего имущества».
А налог придется платить немалый. «Согласно закону база налогообложения рассчитывается отдельно по каждому объекту недвижимости, независимо от того, сколько их у собственника, — поясняет Доценко-Белоус. — Однако есть один существенный нюанс: налог на излишек платится только для одной квартиры. Для второй, третьей, пятой и десятой налог распространяется на всю площадь каждого жилища».
Проще говоря, владелец пяти квартир площадью по 40 кв. м каждая освобождается от уплаты налога только за одну из них. А вот за остальные четыре ему придется отдать государству сполна — по 1% минимальной зарплаты за каждый сверхнормативный квадратный метр. По словам юриста, это и есть самый главный принцип налога на недвижимость, который во многих странах еще называют налогом на роскошь, или налогом на богатство. «Нельзя, чтобы этот налог затрагивал нужды человека. Был определен стандарт: один собственник имеет право на одну квартиру площадью до 120 кв. м. За больший метраж или большее количество придется платить. Стоит ли называть этот стандарт социальным — вопрос отдельный. Однако квартирным рантье есть резон подготовиться к заполнению деклараций», — резюмирует Доценко-Белоус.
Впрочем, есть послабление. По закону «льготную» квартиру владелец может выбрать самостоятельно. Например, если в собственности находятся объекты в 80 и 150 квадратных метров, то выгоднее самому написать заявление в налоговую и определить, что владелец будет пользоваться льготой на квартиру в 150 «квадратов». Тогда по данному объекту из 150 вычтут 120, и гражданин будет платить за излишек в 30 «квадратов» по одной и за 80 кв. м по второй квартире.
Какие могут возникнуть сложности с покупкой жилья за границей
Коммунальный пентхаус
В тоже время далеко не все эксперты считают, что богатые и знаменитые пострадают от налога. Например, Александр Бондаренко уверен, что они просто переложат этот платеж на плечи квартиросъемщиков, повысив цену аренды. Дальше — больше. Юристы уже нашли пару брешей в законодательстве, которые вообще могут нивелировать новый налог. Какие бы хоромы не имел человек, в рамках закона за них вполне можно ничего не платить. Достаточно сделать совладельцами недвижимого имущества нескольких самых близких членов семьи.
«Нужно принять во внимание, что льготы «минус 120» и «минус 250» применяются к каждому владельцу квартиры или дома, — поясняет Доценко-Белоус. — Соответственно, необлагаемая налогом площадь квартиры, которая находится в совместном владении двух человек, автоматически увеличивается со 120 до 240 «квадратов». Если владельцев трое — до 360, и так до бесконечности. Площадь дома, который находится в совместном владении у пятерых человек, может достигать 1250 кв. м, при этом никаких налогов хозяева платить не будут».
Эксперты прогнозируют: с момента вступления нормы в силу у юристов появится много работы по оформлению и переоформлению прав собственности. «Наиболее вероятно, что дома и квартиры частями будут дарить родственникам первой степени родства (родители, дети). Ведь для этой сделки установлена нулевая ставка налога на прибыль физических лиц», — предполагает Наталья Доценко-Белоус.
Ставка налога | Площадь квартиры, кв. м | Площадь дома, кв. м |
0% | до 120 | до 250 |
до 1% минимальной зарплаты за каждый кв. м превышения | от 120 до 240 | от 250 до 500 |
2,7% от минимальной зарплаты за каждый кв. м превышения | свыше 240 | свыше 500 |
Как продать унаследованное имущество
КАК ПЛАТЯТ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ
В Китае налог на недвижимость взимается в двух мегаполисах — Шанхае и Чунцине. В Шанхае в зависимости от площади и цены на недвижимость налог варьируется от 0,4 до 0,6% ее рыночной стоимости. В то же время он взимается при условии приобретения второго или последующего объекта. В Чунцине налог от 0,5 до 1,2% платится с недвижимости, которая используется как коммерческая, а также с объектов, которые относятся к категории элитных.
В Болгарии Налоговая ставка на недвижимость — 0,15% оценочной стоимости (определяется местной налоговой службой), которая обычно составляет 30—50% рыночной цены недвижимости. Платеж вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. В случае одноразового погашения всей суммы до 31 марта предоставляется скидка в 5%.
На Кипре жилье дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается вообще. При стоимости до 427 тыс. евро владелец должен уплатить 0,2% рыночной стоимости имущества, до 855 тыс. евро — 0,3%, свыше 855 тыс. евро — 0,35% от цены жилья.
Во Франции есть три различных налога на недвижимость: на жилье, на застроенные и на незастроенные участки. Если собственник дома в нем живет, он платит два налога, если не живет — то один. Преимущество в том, что налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека. Минус — помимо налога на недвижимость французы установили еще налог на проживание, который в зависимости от стоимости объекта может составлять от 500 евро в год для квартиры и от тысячи евро в год для виллы.
В США штаты и муниципалитеты облагают налогом любую недвижимость, включая земельные участки. Во всех 50 штатов разные законы и методы исчисления суммы такого налога. Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1—2% продажной цены в год. Его нужно вносить двумя равными частями каждые шесть месяцев. При этом в некоторых штатах базовым является показатель, значение которого устанавливает правительство, его размер ниже реальной рыночной стоимости объекта примерно на 25%.
В России единый налог на недвижимость может появиться в 2012 году, однако сначала в качестве эксперимента он будет опробован в 12 регионах. «Подопытными» станут республики Башкортостан и Татарстан, Краснодарский и Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области. Именно в этих субъектах федерации в нынешнем году планируется закончить массовую оценку объектов недвижимости. Постепенно такой налог будет вводиться в других регионах России, по мнению экспертов, не ранее 2013 года.
