11 апреля президент Виктор Янукович встретится с представителями аграрной отрасли, чтобы обсудить земельную реформу. Предусматривается создание специального госучреждения по управлению землями, запрет на продажу земли иностранцам и юридическим лицам, ограничение площади земель, которые может приобрести один покупатель. Сколько же будет стоить земля? Что нужно знать крестьянину, дабы не продешевить, и когда начнется продажа земли? Ответы на эти вопросы искали гости пресс-клуба «Известий в Украине».
Земля будет стоить $8000 за гектар
Леонид Козаченко, глава Совета предпринимателей при Кабинете Министров Украины:
— Вопрос, который мы сейчас обсуждаем, очень актуален. Об этом свидетельствуют многочисленные конференции, «круглые столы» и будущая встреча специалистов по этому вопросу с президентом Украины. Проблема продажи земли очень болезненна для украинцев. Если смотреть с точки зрения сельского хозяйства, то рынок земли, безусловно, нужен. Без этого привлечь инвестиции и развивать эту отрасль экономики будет очень сложно.
Но запуская рынок земли, нужно помнить, что сегодня ее собственниками являются около 7 млн граждан Украины, для большинства из них аренда пая — главный источник дохода, единственная возможность выжить. Поэтому человек, который продаст свой пай, обязательно должен получить надлежащую плату, ведь он лишится возможности в дальнейшем жить за счет аренды своего пая.
Как обеспечить справедливую цену владельцу земли? Как сделать так, чтобы этот владелец через два-три года не создавал социальное напряжение, мотивируя тем, что он не доволен ценой и чувствует себя обманутым? Ответы на эти вопросы лежат в плоскости обязательной прозрачности рынка земли для участников процесса. Ни в коем случае нельзя допустить какой-то закрытости процесса и для покупателей, и для продавцов. Второе. Важно, чтобы новый владелец использовал землю как актив для привлечения ресурсов и обрабатывал ее по назначению. И, наконец, важно, чтобы этот актив — земля — приносила максимальную пользу нашему государству, чтобы рынок земли укрепил и материальное состояние людей, и экономику страны.
Козаченко: Земля – единственный источник дохода для 7 миллионов украинцев (ВИДЕО)
Сергей Салиенко, директор департамента рынка и оценки земель Государственного агентства земельных ресурсов Украины:
— Сейчас еще продолжаются дискуссии по поводу того, чтобы продлить мораторий на продажу земель или же все-таки ввести рынок. Я последние четыре года был депутатом сельсовета и, наверно, не было ни одного депутатского приема у меня, чтобы не пришел человек и не спросил: «Когда я смогу продать свой пай?» Поэтому для меня вопроса продавать или нет, не существует. Мы не заставляем всех продать землю, государство лишь разрешает рынок. Не хочешь — обрабатывай сам, сдавай в аренду. Это твое право. Я считаю, что мораторий на продажу земли, который у нас продолжается уже восемь лет, незаконный. Мы им ограничивали право собственности человека. А те, кто сомневается, пусть пообщаются с бабушкой, которая плачет и просит разрешить продать землю, которую не в силах обрабатывать.
Павел Кулинич, заведующий отделом проблем аграрного, земельного и экологического права Института государства и права им. В. Корецкого:
— Безусловно, вопрос цены земли очень важный. Он беспокоит всех, включая должностных лиц, и все стараются решить его административными рычагами. Предлагается утвердить какую-то нормативную оценку земли, создать государственный регулятор, с помощью которого крестьяне смогут избежать фактически бесплатной передачи земли. На мой взгляд, это вопрос нельзя решить только административно-правовыми методами, потому что на рынке земли должны присутствовать два регулятора: административный и рыночный. Если мы резко снизим спрос на землю, введя разные запреты, мы только снизим ее стоимость. Предложений будет много, а спроса — мало. Нужно очень аккуратно использовать административный рычаг.
Как будет определяться цена на украинскую землю (ВИДЕО)
Сергей Салиенко:
— Сейчас существует два вида оценки земли, которые используются для абсолютно разных целей. Это нормативная оценка земли, используется исключительно для налогообложения. И экспертная оценка — это рыночная стоимость земли. Только по рыночной цене мы должны продавать землю. Как только государство начнет навязывать цену — большую или меньшую — ценообразование уйдет в тень. В договорах будут писать нормативную цену, а покупать землю по той, на которой сойдутся с продавцом. В таком случае есть большой риск, что цену покупатели будут занижать, попросту обманывая крестьян. Пусть цену определяет оценщик, как сейчас это происходит на рынке недвижимости. Государство только должно жестко контролировать оценочную деятельность, чтобы не допустить сговора оценщика и покупателя.
Леонид Козаченко:
— В прошлом году наши эксперты моделировали ценовую ситуацию на тот случай, если в стране заработает рынок земли. К слову, те цены, которые сейчас есть на рынке земли, никакого отношения к рыночным не имеют. Мы принимали во внимание стоимость земли в России, Молдавии и Восточноевропейских странах, где разрешено продавать землю. Пришли к выводу, что на стоимость земли влияет состояние ведения бизнеса на ней, его капитализация, прибыльность. Также мы учитывали, что на первом этапе будет много предложений. Таким образом, стартовая цена будет $500 за гектар. К слову, сейчас в России стартовая цена — $410 за гектар. Мы также моделировали ситуацию, какой будет цена, если аграрный бизнес будет динамично развиваться, а в стране появится современная агарная политика. Пришли к выводу, что через 7—8 лет стоимость гектара земли на Украине может составить $8000.
Кому землю не продадут
Сергей Салиенко:
— Государственное агентство земельных ресурсов разработало законопроект «О рынке земли». Я хотел бы вкратце рассказать о его основных положениях. Земля для нас, украинцев даже помимо финансового аспекта, что-то особенное, я бы сказал, сакральное. Поэтому к вопросу продажи земли нужно подходить со всей ответственностью. В первые годы, когда только начнет действовать рынок земли, нужно предупредить возможность лишения крестьянина земли через разные обманные схемы. Для этого мы предложили несколько ограничений, которые также используются в мировой практике. Во-первых, юридическим лицам запрещено покупать землю. Это сделано, чтобы не допустить скупку земли большими аграрными холдингами. Во-вторых, запрещено покупать землю иностранцам. Поэтому я хочу еще раз акцентировать внимание: никакие китайцы или еще кто-то не смогут покупать землю у нас. Конечно, через подставных лиц смогут, но разве много так купишь? В-третьих, будет создано специальное государственное учреждение по управлению землями госсобственности. Таких земель много — около трех миллионов гектаров. Это не распаеванные земли или их владелец неизвестен, или же никому не перешли в наследство. Это учреждение будет активным оператором на рынке земли, и оно должно обеспечить консолидацию земель, чтобы ликвидировать нынешнюю практику, когда арендуется земля в шахматном порядке (кусок в центре, куски по краям), что лишает возможности обрабатывать поле в целом. Ведь на маленькую площадь, да еще посреди поля никакую технику не выведешь. В-четвертых, вводится жесткий контроль за использованием земель только на основании проектов севооборота. Еще одна новация — выкуп земельных участков будет поочередным. Право первым выкупить земельный участок получит это специализированное учреждение, что позволит регулировать цены на рынке земли.
Также ограничен размер сельскохозяйственных площадей, который может приобрести один человек. Академия аграрных наук по каждому району в стране предоставила нам расчеты объемов площадей, которые будут оптимальными для эффективной обработки. Мы в законопроекте записали, что эти нормы будут утверждаться постановлением Кабинета Министров. Также в законе детально выписана процедура аукционов по продаже земель государственной и коммунальной собственности, которой будет заниматься опять же это специализированное учреждение. Уделяется внимание и контролю над экспертной оценкой земли.
Цена земли: За что платят украинцы (ВИДЕО)
Леонид Козаченко:
— Я хотел бы уделить внимание такому вопросу, как продажа земли только гражданам Украины. Часто слышу: зачем ограничивать право покупки земли гражданством, ведь у иностранцев больше возможностей обрабатывать землю, больше финансов? Это позиция одной бабушки, которую показали недавно в репортаже по телевизору. Она тоже говорит, что ей без разницы, кто купит ее пай, главное — чтобы денег дали больше, и землю затем использовали по назначению. В этом контексте я хотел бы привести пример Бразилии, сильнейшей в мире аграрной страны, которая перегнала Австралию, Аргентину и Новую Зеландию. Бразилия приняла три года назад закон, которым 49% земли разрешено приобретать иностранцам. Я думаю, что Украина также не должна бояться продавать землю чужим, но 49% для нас — слишком большая цифра.
Как патриот я хотел бы, чтобы все-таки украинцы инвестировали в нашу землю. Ведь у нас есть большой опыт в обработке земли, управлении крупными предприятиями. Сейчас у нас хотят купить землю и сингапурцы, и китайцы, и арабы. Но ведь они не имеют представления о современном менеджменте в большом сельскохозяйственном производстве! В таком хозяйстве речь идет не просто о выращивании сырья, а о создании вертикально интегрированных компаний. Еще в советские времена у нас были созданы агрокомбинаты. Они базировались на том, что хозяйство, которое имеет более 10 тысяч гектаров земли, производит не только сырье, но и молоко, мясо, может строить собственные перерабатывающее заводы, имеет свою дистрибьюторскую систему. О таком виде управления у нас знали еще в советское время, именно у нас эти методы были разработаны.
Что касается запрета на покупку земли юридическими лицами. У нас есть пример отлично работающих агрохолдингов. Но отдать все большому бизнесу — значит, создать социальное напряжение. Ведь у больших предприятий нормативный показатель — семь работников на 1000 гектаров, тогда как на малых предприятиях — 20 человек. Получается, что малое предприятие создает больше рабочих мест, с которыми на селе большая напряженка. Поэтому государство должно регулировать распределение территорий, чтобы земля осталась и для средних, и для малых предприятий. Также для «середнячков» нужно предусмотреть финансовую помощь.
Павел Кулинич:
— Леонид Козаченко поднял самую острую проблему. Конечно, мы можем сейчас разрешить покупку земли всем желающим, включая иностранцев. Хотя, конечно, наш Земельный кодекс этого не разрешает и законопроект о рынке земли не может отменить нормы Кодекса. Но допустим, мы разрешили. Это даст невероятный приток капитала, как было в Бразилии.
Но у нас есть проблема социального развития села, где сейчас в упадке инфраструктура, нет рабочих мест. Поэтому говоря о рынке земли, мы обязательно должны сделать поправку на социальные вопросы, которые должны быть решены с помощью продажи земли. К примеру, мы можем предоставить преимущественное право на покупку земельных участков жителям села, чтобы они могли создать фермерское хозяйство и получили от государства поддержку, что поможет развивать социальную сферу на селе.
Сергей Салиенко:
— Достаточно, по моему мнению, будет внести изменения в норму закона о праве аренды земли юридическими лицами. Нужно ввести ограничения на максимальный объем земельных площадей, которые юридическое лицо может арендовать.
Если арендная плата нормальная, бояться рынка земли нечего
Сергей Салиенко:
— Меня часто спрашивают, что делать сельхозпредприятию, которое, к примеру, имеет 5000 га в аренде, а после принятия закона о рынке земли крестьянин-арендодатель сможет продать какую-то часть своих паев — и фермер лишится бизнеса. Хочу акцентировать внимание на том, что договор аренды заключен на определенный период. Его нельзя расторгнуть раньше без решения суда и выплаты неустойки. Никакой закон о рынке земли не дает права крестьянину самовольно продать свой пай, который он сдал в аренду до окончания срока аренды. Кроме того, если арендатор платит своим арендодателям достойную плату, ему беспокоиться нечего, ведь крестьянину будет невыгодно расторгнуть договор аренды. А если крестьянам предлагают еще больше — значит, нынешний фермер не хочет или не может работать в рыночных условиях, в условиях конкуренции. Те, кто в селе создает инфраструктуру для нормальной жизни крестьян, могут не бояться, что у них кто-то перекупит землю. Потому что крестьянский менталитет простой и правильный: это хорошие люди, они работают, платят нам и еще заботятся о нас. И тогда ни один чужой не зайдет в это село.
Павел Кулинич:
— Я хотел бы добавить, что подобная проблема будет регулироваться не только будущим законом о рынке земли, но и другим законопроектом о консолидации земель, который сейчас разрабатывается Государственным агентством земельных ресурсов. Этот документ гласит, что если постороннее физическое лицо купит несколько участков, находящихся в едином массиве в аренде, и это количество участков достигнет критической массы, то это постороннее лицо получает право консолидировать земли. Понятно, что это в некоторой степени будут принудительные меры. К примеру, есть площадь земли в 500 земельных участков. ЕЕ арендует один сельскохозяйственный производитель. Но пришел новый покупатель и скупил из 500 участков 300. Тогда вступает в действие принцип консолидации участков. Это означает, во-первых, принудительный разрыв договора аренды по этим 300 участкам. Во-вторых, новый владелец получает право собрать участки в одну площадь, чтобы все они были рядом, а не разбросаны по полю. Происходит обмен участков со старым владельцем, у которого осталось 200 участков. Этот закон предлагается принять в комплексе, с законом о земельном кадастре и рынке земли.
Сергей Салиенко:
— Я хочу еще напомнить о такой инициативе, как обязать тех, кто обрабатывает землю, нанимать на работу определенный процент местных жителей. Но в нашем законопроекте этой инициативы нет, потому что технически невозможно выполнить эту норму. Есть населенные пункты, особенно возле больших городов, где осталось немного людей, которые еще работают в селе. Откуда же землевладелец возьмет работников в данном конкретном селе?
Леонид Козаченко:
— Думаю, что уместно развеять еще один миф. Якобы новые владельцы земли будут истощать почвы, сеять только выгодные культуры: рапс, подсолнечник.
Я хочу всех успокоить. Собственник истощать свою землю не будет, не для того он платил за нее большие деньги. Именно арендатор, взяв землю на год-два, а есть и такие у нас, сеет что попало, без всякого севооборота. И никаким законом его не накажешь. Сейчас за три копейки любого мелкого чиновника купить можно. Поэтому, чтобы не паниковать по поводу уничтожения чернозема, не морочиться с контролем, нужно дать две формы работы с землей: или покупка, или долгосрочная аренда.
Инвестиции к нам не идут
Леонид Козаченко:
— Здесь коснулись вопроса о притоке инвестиций в страну. Не запрет на продажу земли мешает их приходу, а условия для инвесторов в нашей стране — инвесторы к нам идти не хотят. Давайте говорить языком цифр. В 2010 году в Бразилии в сельское хозяйство пришло $22 млрд. В стране обрабатывают 50 млн гектаров. У нас обрабатывается 34 млн гектаров, а инвестиций в прошлом году в эту отрасль пришло $41 млн — тогда как на нашу площадь сельхозугодий должно было прийти $16 млрд. Никто не дал денег.
Конечно, без инвестиций говорить о перспективах развития не приходится. Деньги нужно брать у инвестора, но не любой ценой. Должно быть много желающих, чтобы была конкуренция. Для этого должен быть нормальный инвестиционный климат в стране. Денег в мире очень много — ежегодно в сельское хозяйство вкладывают $140 млрд. Если такими темпами получать инвестиции в наш аграрный сектор, как в прошлом году, то нам понадобится 310 лет, чтобы сравнять техническое состояние нашего сельского хозяйства с европейским.
Есть еще один фактор, который влияет на стоимость арендной платы — это государственные субсидии. Я на прошлой неделе искал информацию, сколько во Франции земли обрабатывается. Нашел сайт о продаже земли в этой стране, там выставлены фермы на продажу с информацией — сколько земли у фермы, какая есть техника, сколько это все стоит. В конце страницы указывается размер ежегодной фиксированной субсидии. Я подсчитал и вышло, что у них на один гектар выделяется 600—1100 евро. Это влияет на стоимость земельного участка и его аренды.
Если бы в нашем государстве давали такие субсидии, никто бы вообще на земле не работал, все жили бы только за эти деньги. Я согласен с тем, что у нас доходность сельхозпроизводства невелика — соответственно, арендная плата такая же маленькая. Это потому, что у нас постоянно какие-то преграды. Снова продлили квоты на экспорт зерна. Производитель не может свободно продать свой товар — банки их перестают кредитовать — производитель не возвращают кредиты, что приводит к большим потерям.
Подытоживая сказанное в ходе нашего «круглого стола», хочу сказать, что рынок земли должен быть обязательно. Но не нужно спешки. Если взять все те нормы, которые озвучены Сергеем Салиенко и донести до собственника земли, чтобы он понимал, что и как происходит, а на это уйдет не менее двух лет, то это принесет только пользу стране и крестьянам.
Сергей Салиенко:
— Согласен. Если не разъяснять идеи, то с такими темпами у нас еще десять лет будет мораторий. Мы же не хотим, чтобы ушли пожилые люди, так и не реализовав свое право собственности на землю. Это социально несправедливо.
Павел Кулинич:
— Мы не начинаем земельную реформу, мы ее продолжаем. И теперь переходим к новому этапу — открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения. Я только боюсь, чтобы мы не зарегулировали этот рынок.
Подготовила Людмила Полях
