Планируем с мужем приобрести недвижимость за границей. Иногда она дешевле, чем на Украине. Сложно ли это сделать?\r\nЮлия Чиж, Донецк
На вопрос отвечает Вячеслав Гергелийник, адвокат, кандидат юридических наук, доцент.
Приобретение недвижимости за пределами государства для покупателей осложняется, как правило, незнанием законов, отсутствием информации о полной процедуре оформления сделки, налоговых обязательств, специфики рынка.
В данном случае не обойтись без юридической помощи специалистов, специализирующихся в данной области.
Гражданам Украины необходимо иметь в виду, что при приобретении недвижимости за рубежом нужно соблюдать Декрет Кабинета Министров Украины «О системе валютного регулирования и валютного контроля» № 15-93 от 19.02.1993, который к валютным операциям относит и операции, связанные с вывозом, переводом и пересылкой за пределы территории Украины валютных ценностей. Для осуществления таких операций необходимо получить индивидуальную лицензию Национального банка Украины.
Стоит также учесть, что в некоторых странах иностранец ограничен в праве владения определенными объектами недвижимости. Так, например, в Танзании, иностранец не имеет права приобретать землю, но может быть учредителем юридического лица, которое такое право имеет. В Венгрии иностранец на получение недвижимости должен получить разрешение местных властей. Это не касается иностранцев, имеющих право на постоянное проживание в этой стране.
Если при приобретении недвижимости, вы обратитесь к посреднику, то рекомендуем вам в обязательном порядке после проверки наличия лицензии заключить нотариально заверенный договор на оказание услуг. Кроме того, целесообразно не пожалеть средств на дополнительной визит к независимому юристу в стране приобретения недвижимости для консультации относительно форм собственности, которые существуют в данной стране, да и относительно критериев определения самого посредника.
Как правило, основная правовая работа начинается после нахождения посредником соответствующего дома или квартиры. На данном этапе проводится предпродажная экспертиза, анализ договора.
Для получения на этой стадии правовой помощи рекомендуем найти независимого юриста по месту приобретения недвижимости, не связанного с фирмой-посредником, для получения объективной оценки проекта договора и других аспектов приобретения недвижимости. Не советуем пользоваться услугами юристов, которых рекомендует посредник. Во-первых, как правило, в них связаны интересы, во-вторых, цена таких услуг будет значительно дороже.
На этой стадии необходимо выяснить: является ли продавец собственником объекта; нет ли запрета распоряжаться или пользоваться недвижимостью, который установлен или законом, или актами уполномоченных на это органов государственной власти, их должностными лицами или возникающего на основании договоров; может ли покупатель стать собственником объекта; какие риски потерять приобретенное право собственности в будущем.
При выборе объекта недвижимости советуем выяснить режим территории. Так, например, иногда предлагаются объекты в пограничных зонах. На заключение таких сделок, как правило, требуется кроме того, и разрешение министерства обороны, получить которое довольно сложно и длительно, на что стоит обратить внимание.
Осуществляя предпродажную подготовку, юрист направит запросы в местный муниципалитет для выяснения информации относительно отсутствия планов сноса объекта, не является ли объект историческим зданием (как следствие, не запрещены ли его перепланировка или ремонт). В случае совершенных перепланировок проверяется наличие соответствующих согласований.
С помощью юриста рекомендуется выяснить размер налогов на недвижимость как при заключении сделки, так и в процессе ее владения, сумму ежемесячных расходов на оплату коммунальных услуг.
Анализируя проект договора необходимо четко выяснить, какие именно права получает покупатель. Например, довольно часто при приобретении зданий в Лондоне в действительности заключается договор аренды на длительный срок, по истечении которого вы потеряете право пользования объектом недвижимости.
Не забывайте также, выяснить детальный порядок регистрации и вступления в силу заключенных соглашений в соответствии с законодательством страны местонахождения недвижимости. В ФРГ, например, полная процедура регистрации недвижимости после заключения договора займет несколько месяцев.
