С июля ЖЭКи сменят общества совладельцев многоквартирных домов, но уже сейчас масса случаев с подделкой подписей и махинацией с арендой.
Через месяц, 1 июля, будут ликвидированы все государственные ЖЭКи и их заменят ОСМД (Общество совладельцев многоквартирного дома). При всех плюсах самоуправления жильцов, как выяснили журналисты, новые структуры дают широкое поле для махинаций нечестным руководителям. Юристы говорят, что уже десятки случаев, когда подделывают подписи жильцов и наживаются на аренде помещений общего пользования.
В бывших квартирах открыла кафе
В ОСМД «Мостозаводец-6» в Деснянском районе Киева хотят судиться с управляющей, которая, по словам жильцов, постепенно превращает 8-подъездный дом на 440 квартир в свою собственность.
«Наше ОСМД создано в 2002 году, и за это время управляющая под разными предлогами получила в собственность четыре квартиры и наш общий холл. В квартирах она снесла несущие стены, открыла там кафе и вывела из жилфонда. Когда мы подняли шум, управляющая переоформила все на свою мать. Ежегодных собраний она не проводит, не отчитывается. Прокуратура и районные власти говорят, чтобы мы решали все вопросы на своем собрании. Но это нереально — когда мы провели собрание и выбрали нового голову, управляющая провела свое собрание и осталась на месте», — говорит член инициативной группы киевского ОСМД «Мостозаводец-6» Екатерина Скаврон.
По словам адвоката Ивана Либермана, проблема здесь в том, что государство, передавая все полномочия по управлению домами от ЖЭКа юрлицу, хозяйственную деятельность контролировать не может.
«Юрлицо (ОСМД) действует на основании своего статута. Что в нем пропишут, то и будет считаться правильным. Если к управлению приходят нечестные люди, последствия могут быть непредсказуемыми. В случае «Мостозаводца-6», я считаю, нужно открыть уголовное производство, наложить арест на имущество, которое, по мнению людей, было незаконно присвоено, и потом через экспертизы искать правду», — сказал Иван Либерман.
Другой подводный камень — когда ОСМД изначально попадает в нечестные руки. «Находятся люди, которые вроде пытаются помочь создать ОСМД, в некоторых случаях даже за деньги, а потом плавно передают все в какую-то управляющую компанию. Люди даже не понимают, что их туда передали, а компания заключает с ними кабальные договора, которые люди не в состоянии будут расторгнуть», — рассказала «Вестям» член правления ассоциации «Наш дом» Тамара Мирошниченко из Днепропетровска.
Двойная бухгалтерия и подделка подписей
Менее явный способ нажиться на ОСМД — ведение теневой бухгалтерии при сдаче в аренду подвалов и нежилых помещений. «Слышал, что руководители ОСМД могут сдавать нежилые помещения в аренду, оставляя часть платы себе. К примеру, аренда подвала в центре выставляется в 100 грн за кв. м, хотя на деле его цена — 200 грн за кв. м. По бумагам проводится цена 100 грн, а 50 грн с каждого метра глава ОСМД кладет в карман», — говорит глава ОСМД «Пушкинский» Николай Жуков. Он прогнозирует, что количество махинаций в сфере ОСМД будет резко расти: «ОСМД ведь создаются в спешке, людям они навязываются».
Часто ОСМД сталкиваются с подделкой подписей в протоколах собраний. Иногда даже сами организации создаются по фейковым протоколам. Так, в Луцке идет суд о создании ОСМД без ведома части жителей — были подделаны подписи более 70 человек!
Подделку документов управляющей подозревают и в одном из ОСМД Киева. «Глава правления без согласия общины при замене отопления потратила на замену насосов 2,3 млн грн. Нам обещали иностранную систему отопления, на деле поставили китайскую», — жалуются жильцы. В свое оправдание председатель правления кивает на скачки курса доллара и непредвиденные расходы. Люди же уверены: она заключила договор на кабальных условиях.
Мошенники пишут устав под себя
По словам главы ОСМД Днепровского района столицы Евгения Ярового, чаще всего в ОСМД легкую наживу ищут юридически подкованные мошенники, которые пользуются инертностью жильцов. «Собирается группа, которая в ОСМД видит источник дохода. Они тихо создают структуру, о создании ОСМД жильцы узнают, когда им придет платежка. Устав пишут под себя, а это первый документ, на что нужно обращать внимание. Внести изменения в него можно только на общем собрании, а обеспечить максимальную явку в таких домах нереально», — говорит Яровой.
«Они отслеживают неблагонадежные семьи, одиноких стариков и берут в оборот «доступные» квартиры», — добавляет глава Союза совладельцев жилья Днепровского района Киева Антонина Тимошенко.
Порой под нужды ОСМД мошенники берут кредиты в банках. «Сейчас есть бонусные кредиты на энергосберегающие проекты. Мошенник берет деньги и исчезает вместе с печатями и документами. Или присваивает себе банковский бонус», — говорит Яровой.
Выход из ситуации эксперты видят в создании консультирующих органов. «Толком не существует единого органа, куда можно обратиться. Их нужно создавать при горсоветах, чтобы готовили кадры для ОСМД. Пока юристы открывают центры юруслуг по ОСМД и берут в оборот дома», — говорит Тимошенко.
Как уберечь ОСМД от махинаторов
Как проверять финансовую деятельность ОСМД?
Совладельцы должны избирать ревизионную комиссию, которая должна раз в год проверять хозяйственную деятельность ОСМД и отчитываться перед жильцами. Также можно пользоваться онлайн-сервисами, которые помогают вести бухгалтерию ОСМД. Они отражают движение средств, их остаток, своевременность проплат от жильцов и арендаторов.
Как отследить махинации при сдаче недвижимости ОСМД в аренду?
Решение должно быть принято не одним управляющим, а всеми собственниками квартир, которым нужно подтвердить это своими подписями. В смете они должны указать стоимость аренды. Жильцы могут обратиться к ревизионной комиссии, чтобы затребовать документы управления ОСМД на проверку. Если есть подозрение, что в аренду помещения сдают по цене ниже рыночной (а остаток уходит в карман управляющего), можно создать инициативную группу и вынести вопрос на слушание всех собственников. А затем подавать иск в прокуратуру.
Как должны проводиться собрания жильцов?
За 14 дней до собрания ОСМД жильцы должны быть извещены о дате под подпись. Люди должны знать дату, время, место проведения, по чьей инициативе проводится собрание и вопросы для обсуждения. Решение принимается, если за него проголосовали не менее 51% членов ОСМД. Даже если пришли 4 человека, собрание считается состоявшимся, но для утверждения решения должен быть проведен письменный опрос — на него дается 14 дней.
Что делать, если обнаружилось, что собрание не проводилось, но есть протокол с подделанными подписями?
Если собственник квартиры заявляет, что подпись на ставил, он может обратиться в прокуратуру, чтобы выяснить, кто ее поставил.
Как выбрать хорошее руководство для ОСМД?
Управлять ОСМД может любой человек, в том числе и чужой, не из числа жильцов дома. Самый надежный вариант — выбрать управляющего из числа жителей дома. Необходимо прописать в уставе ОСМД его обязанности, условия трудоустройства, увольнения, полномочия. Также эти моменты должны быть прописаны в договоре, который заключается с ним как с наемным сотрудником.
