Вчера в Украине презентовали законопроект о господдержке жилищного строительства. По мнению разработчиков, документ содержит все необходимое для того, чтобы решить квартирную проблему. Однако аналитики рынка недвижимости опасаются, что это будет очередная законодательная инициатива, не подкрепленная деньгами и действиями чиновников.
Хорошо забытое старое
Необходимость принятия подобного закона обосновывать не нужно. По официальной статистике, бездомными сегодня числятся больше миллиона молодых семей и одиноких граждан в возрасте до 35 лет. По факту же таких украинцев на порядок больше — для регистрации в квартирной очереди нужно как минимум быть зарегистрированным в том населенном пункте, в котором хочешь получить жилье. Если учесть, что половина жителей мегаполисов «понаехавшие» из депрессивных регионов и маленьких городков страны без прописки и даже без временной регистрации по месту работы, то виртуальная очередь за квартирами вырастает в разы.
«Из года в год украинская молодежь сталкивается с двумя насущными проблемами: это поиск работы и покупка жилья, — говорит соавтор законопроекта, народный депутат Украины Андрей Пинчук. — При этом квартирный вопрос обещают решить все политические силы и партии, кандидаты в президенты и народные депутаты. Постоянно появляются новые программы: строительство доступного жилья, обеспечение квартирами сельской молодежи, льготные кредиты для работников бюджетной сферы и многое другое. Проблема в том, что все эти проекты прописаны на уровне постановлений, не имеют законодательной силы и потому погибают в зародыше».
По словам Леонида Рысухина, главы правления Госфонда содействия молодежному жилищному строительству (эта организация, собственно, занимается сопровождением перечисленных выше программ. — «Известия в Украине»), действующие сегодня инициативы по обеспечению молодежи жильем напоминают старое лоскутное одеяло. «На законодательном уровне этот вопрос урегулирован только 10 статьей Закона «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине», — сетует чиновник. — Все остальное заложено в программах, приказах и подзаконных актах, многие из которых устарели морально и не согласованы между собой. Нет единой концепции — нет эффективного механизма».
Законопроект, презентованный депутатами, разрешает эту проблему. По крайней мере, так утверждают сами авторы документа и чиновники, «приближенные к рынку». По словам Рысухина, наконец сведены в единое целое пять основных механизмов поддержки молодых семей в их желании приобрести свое жилье. Так что, по сути, в проекте закона собраны воедино наработки прошлых лет, перспективные и не очень. Главное, чтобы все новое не оказалось бесполезным старым.
Операция-кооперация
Итак, что конкретно предлагает законопроект в качестве помощи молодежи. Для начала это новые программы строительства доступного жилья и льготного кредитования. Условия остаются неизменными. По первой схеме государство оплачивает 30% стоимости выбранной квартиры (на остальные 70% при наличии детей можно получить беспроцентную ссуду). Вторая схема предусматривает низкие процентные ставки на ипотеку, от 3 до 9,75% годовых (такой кредит выдается за счет средств Госфонда). Сюда же можно добавить и третий механизм — частичную компенсацию ипотечным заемщикам процентной ставки банковского кредита (ее выплачивает государство, а определяет Нацбанк Украины).
По сути, ничего нового. Правда, есть один принципиальный момент: законопроект закрепляет за государством обязательство — выделять на все эти цели деньги. «Сегодня Фонд выступает просителем у государства и местных советов, — поясняет Рысухин. – А нужно, чтобы средства на эти программы поступали непрерывно и бесперебойно. В новом проекте записано, что каждый год из бюджета должно быть выделено столько-то средств, чтобы обеспечить жильем хотя бы 10% очередников. Если эта норма будет работать, процесс жилищного строительства пойдет гораздо быстрее». Предусмотрели авторы законопроекта и дополнительные каналы финансирования. Например, выпуск Госфондом целевых облигаций на финансирование его программ. Чтобы не приходилось искать покупателей на эти бумаги, закон ни много ни мало предлагает обязать Национальный банк Украины выкупать эти облигации. Да еще и налог на добавленную стоимость, который уплачен при строительстве жилья в рамках молодежных жилищных программ, предлагается переводить не в госбюджет, а на счет Госфонда содействия молодежному строительству.
В качестве еще одного направления господдержки выступает помощь в создании МЖК — молодежных жилищно-строительных кооперативов. По словам Пинчука, эта схема проста и выгодна. Нужна всего лишь группа молодых семей, проживающих в одном городе, которые состоят в браке не менее трех лет и воспитывают ребенка. Таким гражданам государство должно за символические деньги предоставить землю в долгосрочную аренду. Законопроект четко устанавливает и стоимость — гривна за гектар в год. Также государство должно посодействовать в разработке проекта этого дома и подвести к нему необходимые коммуникации. Дальше при помощи Госфонда привлекается застройщик, который будет работать с минимальной рентабельностью около 10—20%. Деньги за квартиры молодые семьи будут вносить по мере строительства пропорционально величине своего пая. Если же кто-то не сможет оплатить жилье, его квартиру продадут за ту же сумму, которую пайщик уже потратил.
«Мы подсчитали, что себестоимость квадратного метра при таком подходе снижается в два раза», — утверждает Пинчук. Однако эксперты рынка недвижимости сразу же нашли слабые места в этой схеме. По мнению главы Риелторской палаты Украины Александра Бондаренко, ни один застройщик не согласится работать с такой низкой рентабельностью без определенных преференций. И дать ему несколько квартир для продажи в частном порядке по рыночным ценам — не выход, ведь землю под МЖК будут выделять в самых дешевых районах городов. Кроме того, нет гарантий, что эти стройки не повторят судьбу пресловутого «Элита-центра». Вряд ли люди массово пойдут на такой риск.
Пятым вариантом обеспечения молодежи жильем прописано предоставление в долгосрочную аренду квартир из ЖМФ (жилье маневренного фонда, находящееся в собственности государства). «Сегодня очень много молодежи арендует жилье у частников без регистрации и права постановки на квартирную очередь, а платит за аренду огромные деньги, — комментирует Рысухин. — Если в течение нескольких лет государство построит базу ЖМФ, такие семьи смогут снимать квартиры, оплачивая только коммунальные услуги и расходы на эксплуатацию. Это даст возможность людям встать на ноги, адаптироваться к жизни и начать зарабатывать на покупку собственного жилья».
В том, что данный проект будет востребован молодыми семьями, не стоит даже сомневаться, считает Бондаренко. Однако весь вопрос в том, когда такие дома реально будут построены или переоборудованы. «Здесь нужно разделять закон как предписание, и практическую реализацию этого закона. Местным советам ничего не стоит ставить палки в колеса этого маловыгодного проекта», — говорит эксперт.
Кредит с перспективой
В целом нормы законопроекта, по словам Рысухина, открывают реальную перспективу — за 10—15 лет при помощи государства решить для молодежи проблему с жильем. «Мы ведь не предлагаем государству строить квартиры, а потом их бесплатно раздавать всем нуждающимся, — поясняет он. — Есть действенный экономический инструмент. В нем предусмотрено много вариантов господдержки и разработана методика определения, кому и какую помощь оказывать. Например, человек, претендующий на льготный кредит, должен подтвердить, что его доходы не превышают пятикратного размера средней заработной платы. Богатые люди не получат госпомощи. А значит, средства будут осваиваться максимально эффективно».
«Понимаю, что для кого-то это может звучать утопически, однако мы имеем такую возможность, — поддерживает чиновника Пинчук. — Если закон примут на осенней сессии Верховной Рады, он вступит в силу уже в следующем году. К тому времени закончится строительство объектов к Евро-2012. Нужно правильно сориентировать государство в перераспределении бюджетных средств, которые освободятся после завершения подготовки к чемпионату. Сегодня приоритет для Украины — это улучшение демографических показателей».
Без жилья люди не создают семьи и отказываются рожать детей. Об этом говорят многие социологические опросы. Действительно, самые весомые льготы и преференции в законопроекте полагаются семьям, в которых есть хотя бы один ребенок.
Сколько квартир получит молодежь в этом году
По программе «Доступное жилье» государственную поддержку в 2011 году получат 800—900 семей. Об этом заявил председатель правления Государственного фонда содействия молодежному строительству Леонид Рысухин. Согласно статистике Госфонда, начиная с июля, по этой программе помощь получили уже 53 семьи. «Мы освоили 37,8 млн грн бюджетных средств. В целом на «Доступное жилье» в этом году планируется выделить 100 млн грн», — отметил Рысухин. Половина претендующих на доступное жилье относится к категории молодых семей (возраст членов семьи не превышает 35 лет). Так, в прошлом году из 590 семей, которые получили господдержку, 277 — молодежь.
Что касается льготного кредитования молодежи на строительство и покупку жилья, то в этом году из госбюджета предусмотрено выделить 60 млн грн, из местных бюджетов — 40 млн грн, а из средств Госфонда — 31 млн грн. «То есть где-то 130 млн грн мы должны потрать на льготные кредиты, — говорит Рысухин. — На сегодня уже выдано 190 таких займов, а до конца года мы планируем обеспечить кредитами 457 семей. Для сравнения, в прошлом году льготные кредиты получили 290 семей и одиноких граждан».
