Как развивается сектор жилой недвижимости на ЮБК
За последние шесть лет на ЮБК выросло больше пятидесяти жилищных комплексов. Но если до кризиса квадратный метр на этапе строительства стартовал от $1,9 тыс. (но мог достигать и $2,5-4 тыс.), то сейчас ситуация изменилась. Согласно статистике SV Development, рынок "первички" на ЮБК дал значительную усадку — квадратные метры подешевели на 25%, а в некоторых случаях и на все 50%. До кризиса застройщики спешили быстрее построить, начиная закладку фундамента — и попутно продажу, порой не имея даже разрешительных документов.
Возведение многих объектов сопровождалось скандалами и даже арестами представителей местных властей. Так, например, бывший мэр Гурзуфа больше года находился в розыске, а потом под следствием за выделение 1,3 га земли общественной организации под хранение плавательных средств. Позже на этом месте — в десяти метрах от берега моря — начали строить жилищный комплекс "Лагуна" (стоимость квадратного метра — от $3,5 тыс.). Несмотря на высокую цену, 40% квартир уже выкуплены. Хотя сейчас телефоны, указанные на сайте комплекса, не отвечают.
Кризис заставил и застройщиков, и покупателей трезво оценить специфический рынок южнобережной недвижимости. Ситуация с "Лагуной" — не единична. По данным SV Development, треть новостроек ЮБК заморожена. "Примерно у половины объектов, на которых приостановлена стройка, проблемы с документами на землю и разрешениями на строительство, у остальных — проблемы с инвестициями", — комментирует Владимир Степенко из SV Development.
Другая особенность рынка — возведение жилищных комплексов на арендованной земле, причем сроки аренды могут быть разные — от 10 до 49 лет. Что это значит? "Для покупателя такая ситуация — рискованна, так как статус земли по истечении этого срока неясен", — объясняет юрист жилкомплекса "Шато Ришелье" Елена Бужеря. В "Шато Ришелье" — земля в собственности, что является одним из конкурентных преимуществ. Александр Болховитов, председатель комиссии по внешнеэкономической деятельности и инвестиционной политике Ялтинской горадминистрации и владелец агентства недвижимости, не боится говорить вслух о последствиях: "Город может предложить собственникам выкупить землю или продлить срок аренды. В конечном итоге вся непредвиденная финансовая нагрузка ляжет на плечи владельцев квартир". Своим клиентам Болховитов советует только комплексы, имеющие статус жилого дома.
Апартаменты и эллинги — еще одна специфическая особенность рынка крымской недвижимости. За красивыми словами опять скрываются проблемы с землей. "Это значит, что земля, на которой построен дом, имеет иное назначение — она не выделялась под строительство жилого дома", — объясняет Болховитов. За такое жилье владелец будет платить по тарифам для юридических лиц. "Обслуживание таких квадратных метров с каждым годом будет расти".
Сезон продаж
В агентстве недвижимости "Ялта-сити", филиалы которого работают в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Запорожье и Днепропетровске, основные тенденции на рынке описывают так: "Дорогой клиент пропал, актуальны бюджетные квартиры".
Дорогой клиент — это, как правило, ностальгирующие москвичи, питерцы и сибиряки. На их долю, по данным SV Development, приходится 62% проданной недвижимости — именно они были до кризиса основными покупателями жилья премиум-класса. Отсутствие таких клиентов в "Ялта-сити" поясняют интересом к Сочи. А основными покупателями крымской недвижимости сейчас называют выходцев с юго-востока Украины. Чуть меньше покупателей из Киева и Днепропетровска.
В SV Development рынок первичной недвижимости Большой Ялты оценивают в $400-500 млн., утверждая, что количество сделок стремится к докризисному. Так, если в 2008-м было заключено 2393 сделки, в следующие два года рынок упал вдвое, а в 2012 году вырос до 2241 сделки. Болховитов к этим цифрам относится сдержанно — по его словам, значительно упало "качество" сделок. Сейчас продажа объекта стоимостью $150-200 тыс. считается большой удачей. Хотя раньше таких сделок было большинство.
Если до кризиса в отношении клиентов действовала политика: "Вас не устраивает наше предложение? До свидания", — то сейчас покупателям готовы предоставлять скидки, дарить бытовую технику и завлекать эффективным управлением квартирой. Это значит, что с согласия владельца управляющая компания может сдавать недвижимость в аренду. Например, такую услугу предлагает гурзуфский комплекс "Фамилия". Зимой двухкомнатная квартира до 88 кв. метров зарабатывает 500 грн. в сутки, летом — от $100. Другие жилые комплексы, например "Александрия" в Гаспре или Respect holl в Кореизе, cпешно переделывают непроданную часть комплекса в отели. В Ялтинской "Бригантине" используют иной способ привлечения клиентов — через перепланировку квартир. Квартиры площадью в 140 кв. метров продаются как две по 70.
Таким способом инвесторы пытаются вернуть вложенные средства. На волне интереса к крымским апартаментам заработать удалось компаниям, которые быстро строились и успели запустить объекты до кризиса. А таких немного. Болховитов утверждает, что для желающих приобрести крымскую недвижимость — самое время. Но ожидать, что цены на нее в ближайшие годы будут расти, не стоит.
По материалам: Дело
