Экономика Что происходит на рынке зарубежной недвижимости (СТАВКИ, ЦЕНЫ)

По данным отечественных риелторских агентств, все больше украинцев вкладывают деньги в иностранную недвижимость. Преимуществ у таких вложений много: и возможность заработать на аренде, и получение права на проживание, правда, только в некоторых странах. Но есть и существенные недостатки.

Мы за ценой не постоим

Основная причина, по которой украинцы приобретают жилье за границей — защита сбережений от нестабильности отечественного банковского сектора и гривны. К тому же на такой недвижимости можно неплохо заработать, сдавая ее в аренду. Но это возможно в том случае, если она расположена в курортном районе или в месте скопления большого количества студентов или гастарбайтеров. А за такое жилье и заплатить придется дороже.

В десятке стран, где украинцы охотнее всего приобретают недвижимость — Германия, Польша, Чехия, Болгария, Словакия, Турция, Египет, Испания и Италия, а также Кипр. Некоторые, конечно, предпочитают недвижимость в Великобритании или Монако. Однако заплатить от 11 до 44 тысяч евро за квадратный метр могут только единицы.

Начать стоит, пожалуй, с наших ближайших соседей — России и Белоруссии. В Российской Федерации после более чем двух лет застоя в строительной отрасли наметилась тенденция к улучшению ситуации. В результате квартиры эконом-класса уже подорожали на 10—15%. Сейчас однокомнатную квартиру в Москве площадью до 40 кв. м можно приобрести за $150—160 тыс. (Для сравнения, в Киеве — $ 40—50 тыс.). Санкт-Петербург отстает не особо: за аналогичную квартиру придется отдать $120—130 тыс. Сопоставимы с киевскими цены лишь в Екатеринбурге — около $60—70 тыс., хотя населения в этом российском городе раза в три меньше, чем в украинской столице. В Минске же однокомнатную квартиру сейчас можно приобрести за $ 55—60 тыс.

Недвижимость в Европе, как ни странно, более доступна. К примеру, в столице Польши, Варшаве стоимость однокомнатной квартиры стартует от $169 тыс. А в известном польском городе Гданьске обзавестись недвижимостью можно за $75—80 тыс. Во столько же обойдутся апартаменты в пригороде Праги. Квартиру в Карловых Варах можно приобрести за 40—50 тыс. евро, в Чешском Крумлове — за 35—40 тыс. евро.

На Кипре апартаменты площадью 40 кв. м обойдутся в среднем в 45—50 тыс. евро. Стоимость объектов здесь сильно зависит от их местоположения. Например, за виллу в Никосии, в 500 м от моря и площадью 170 «квадратов» придется отдать уже 75 тыс. евро. А скромную квартиру-студио где-нибудь в центре можно «оторвать» и за 30 тыс. евро.

Недвижимость Германии по праву считается одной из самых дорогих в Европе. Это неудивительно, ведь страна практически не пострадала от кризиса и сейчас ее экономика растет. Это значит, что там есть работа и перспективы, а эти два фактора всегда оказывали магическое воздействие на стоимость жилья. Так, за однокомнатную квартиру-студио в Мюнхене площадью 30—35 кв. м могут запросить в среднем 75—80 тыс. евро. За апартаменты побольше придется выложить 85—120 тыс. евро. Правда, Мюнхен — административный цент наболее благополучной земли Германии — Баварии, по праву считается самым дорогим городом страны. А уже в Берлине квартиру площадью 37—40 «квадратов» можно приобрести и за 22 тыс. евро. Не в центре, конечно. Но в непосредственной близости от метро, которое довезет в центр города за 10—15 мин. А жилье ближе к центру, такой же площади стоит порядка 55—65 тыс. евро.

А вот апартаменты в отдаленном и небольшом немецком городке можно приобрести за 8,5 — 9 тыс. евро. Правда, прежде чем обзаводиться недвижимостью, следует сначала решить, что именно вы собираетесь с ней делать: найти арендаторов таком городе будет непросто, студентов там тоже немного. А оплачивать ежемесячно квартирные расходы все равно придется. Кстати, если вы покупаете недвижимость в Германии для личного проживания, вы имеете возможность получить беспроцентную и необлагаемую налогом ссуду сроком до 8 лет.

В Египте стоимость квартир зависит от близости объекта к воде, и стартует от 8 тыс. (Хургада, площадь 25 кв. м) до 80 тыс. евро (Шарм-Эль-Шейх, площадь 75 кв. м). Схожая ситуация в Турции: от 20 тыс. евро в Алании (площадь около 35—40 кв. м) до 100 тыс. евро за виллу в Анталии (140 кв. м).

Недорогую недвижимость можно приобрести в Словакии и Болгарии. Например, в известном болгарском городе Пловдив жилье площадью 40 кв. м стоит около 25—30 тыс. евро, в Софии такая же квартира обойдется уже в 40—65 тыс. евро. В Словакии цены ниже, от 25 тыс. за однокомнатную квартиру в столице до 80—100 тыс. евро за виллу в курортном районе, площадью около 300 кв. м.

Как не платить налог на недвижимость 

Жилье на добавку

Если квартирку в сытой и благополучной Европе хочется, а денег не хватает, не спешите расстраиваться. Вы можете взять кредит в иностранном банке под залог покупаемой недвижимости. Причем под вполне европейские проценты. Документов для оформления ипотеки в европейском банке нужно даже меньше, чем украинском: заграничный паспорт, документы на приобретаемый объект недвижимости и справка о доходах.

Правда, в последнем пункте и кроется подвох. Во-первых, сумма вашего ежемесячного дохода должна быть не ниже трех тысяч евро, а такой зарплатой могут похвастать единицы. К тому же в некоторых странах (например, в Чехии или Испании) в расчет принимаются лишь деньги, заработанные на территории Евросоюза или в стране банка-кредитора. Что, конечно, значительно усложняет процедуру. Из такой ситуации лучше выйти, предоставив в банк справку о наличии солидного счета в банке, открытого на территории интересующей вас страны.

Чтобы взять кредит в иностранном банке, нужно быть готовым заплатить не менее 50% первого взноса. И доказать банку, что деньги на эти цели были заработаны честным путем — это вам не Украина, где о происхождении средств никто ни у кого не спрашивает. Зато после соблюдения всех формальностей и оформлении всех справок можно получить кредит на недостающую сумму сроком до 15 лет под 5—7% годовых. А ради этого, согласитесь, стоит и попотеть.

Платить по кредиту иностранному банку следует вовремя. За несвоевременный платеж могут запросто повысить процентную ставку. А за просрочку в несколько месяцев — расторгнуть договор, выставив вашу новую недвижимость на продажу. И доказать свою невиновность вы никак не сможете.

Следует также подготовиться к дополнительным расходам. Во-первых, около 1% суммы покупки ежегодно придется тратить на страхование своей недвижимости. Еще 0,5% — на страхование собственной жизни, к счастью, этого требуют не все банки. В некоторых странах (например, во Франции) существует налог на недвижимость. Правда, стоимость ее должна превышать 700 тыс. евро. Еще с 3—6% суммы придется распрощаться при уплате налога на покупку (в разных странах аппетиты разные). И не забывайте, что если оплачивать кредит вы будете с Украины, то придется ежемесячно выкладывать кругленькую сумму за перевод средств.

В Испании началась тотальная распродажа недвижимости 

Договор или приговор

Самостоятельно оформить покупку недвижимости в чужой стране не так-то просто. Поэтому не обойтись без услуг консалтинговых агентств. Некоторые из них, функционирующие на территории Украины, оказывают полный комплекс сопроводительных услуг — поиск и подбор интересующего вас объекта, недельную поездку в страну, где он находится, для личного ознакомления, синхронный перевод и оформление необходимых документов. Консультанты также помогут собрать документы, необходимые для получения банковского кредита, и посодействуют в переговорах. Заплатить за их услуги придется не менее 10% от суммы будущей покупки.

Но как свидетельствует практика, оно того стоит. Ведь в каждой стране свои юридические тонкости, о которых иностранец может даже не догадываться. Так, во многих европейских странах на покупку жилья должны дать добро муниципальные службы: тамошние жители очень щепетильны в вопросах добропорядочности соседей. В Австрии купить квартиру иностранец может, только если он жил в стране постоянно не менее трех лет. Схожая ситуация в Австралии. Правда, там срок проживания для приобретения недвижимости сократили до 12 месяцев.

Приобрести жилье в Чехии или Словакии может только гражданин, имеющий постоянное место жительства в этой стране, или фирм — юридическое лицо, работающая на ее территории. Во многих странах, например, в Польше, Болгарии и на Кипре, есть проблемы с оформлением земли. То есть дом вы можете приобрести и на свое имя. А вот участок, на котором он стоит, может купить только гражданин этой страны либо юридическое лицо. Поэтому придется регистрировать собственную фирму, которая и будет совершать сделки купли-продажи. Обойдется такая компания в 200 евро в год. А вот оформить ее значительно проще, прибегнув к помощи все тех же консалтинговых компаний.

Даже из неполного перечня плюсов и минусов очевидно, что приобретение апартаментов за границей — дело выгодное. Просто таким важным вопросом нужно заниматься не спеша и вникать в каждую деталь. Иначе выгодная покупка может превратиться в головную боль.

Какие могут возникнуть сложности при покупке жилья за границей 

ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ

Преимущества инвестирования в недвижимость

1. Надежное вложение средств. Как показывает практика, стоимость недвижимости за границей постоянно растет.

2. Сдав квартиру в аренду, можно полностью покрыть выплаты по кредиту.

3. Вам всегда есть куда приехать отдохнуть или сменить обстановку.

4. Многие страны предоставляют дополнительные льготы для людей, владеющих недвижимостью. Например, в Чехии, оформив фирму — юридическое лицо и приобретя недвижимость, можно сразу получить бизнес-визу на год и потом два раза по два года — вид на жительство, после чего можно подавать документы на ПМЖ. В Хорватии, Дубаи или Андорре покупатель квадратных метров автоматически получает вид на жительство.

В Болгарии, Испании и Италии условия построже — владелец квадратных метров получает право на пребывание в стране до 90 дней. А в некоторых странах, например в Швейцарии, вы не купите квартиру, без вида на жительство.

5. Имидж. Наличие квартиры в Европе — прекрасный элемент вашего стиля.

Недостатки покупки недвижимости

1. Финансы. К непосредственной сумме покупки следует приплюсовать услуги консалтингового агентства, всевозможные страховые выплаты и уплату положенных налогов. Совокупно эти затраты могут превысить 30% стоимости апартаментов.

2. Финансы. Если вы не собираетесь постоянно жить в купленной квартире, придется искать компанию или управителя, который будет заниматься текущими делами: оплатой коммунальных счетов и общением с арендаторами (если свою недвижимость решите сдать).

3. Риск нарваться на недвижимость, расположенную в плохой местности. Особенно — если не живете в городе постоянно и не знаете реальную ситуацию. В зарубежных городах, как и  украинских, есть районы престижные и есть опасные. Причем не только с точки зрения криминала: речь может идти даже о мусоросжигательном заводе по соседству, который в момент, когда вам показывали квартиру, как раз не работал (случайность, не иначе). И в наличии которого вы убедитесь сразу после покупки.

Сколько стоит жилье